編者語

2019年伴隨政策持續實施抑房產、減杠桿,在經濟壓力加大的情況下,房地產市場全年表現前高后低。市場去化難度加大,企業獲利水平下降,地方政府財收顯著放緩。

本次報告收錄文章截稿至 2019年12月,由于政府維穩任務加大,經濟與市場調控的重心亦相應調整。多數城市判斷 2020 年市場將企穩復蘇,成交量趨于上漲。

2020年初新冠肺炎爆發,帶來地方經濟與市場的階段性停擺,本年實際產生的場成交有可能較早前預計遜色。但中國經濟保持長期向好發展的趨勢不變,房地產市場仍然是帶動國內經濟穩健增長的重要抓手。政策引導市場回溫的趨勢并不會改變,疫情影響過后,國內房地產市場仍將保持向好發展趨勢。

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前言

2017—2019 2020
   變致革   革致穩

“變致革”國際經濟環境以及國內經濟內生動力持續改變,堅定了政府實施經濟轉型變革的決心?!包h的十九大”(2017)立下 “推動發展質量變革”的長期目標。2019 年綜合結果反映了經濟萎靡下政府對“革”的堅持(包括弱房產、減負債等)。

“革致穩”2020 年宏觀經濟“戒備衰退”成為首要任務?;谥醒虢洕ぷ鲿h,政府“維穩措施”仍然傾向適度原則,穩定動能將由“變革措施”補足。從更全面角度看,“以穩為先”目標下的“短期維穩”仍有可能視乎實際情況動態調整,但無論如何,變革對維穩的重要性會有所增加。

2019全國房地產市場發展回顧與展望

回顧2019年房地產企業經營環境持續轉冷,壓力一方面來自經濟加速萎蘼,另一方面來自政策持續實施房地產“去杠桿”、“減負債”,企業資金周轉壓力快速增加。

“分城施策”已然成為“市場維穩”主體,年內城市政策主力“搶人”,但在經濟加速下滑的背景下,政策對“市場穩成交”的兼顧度并不充分。

年內商品住宅市場缺乏利好支撐,成交動能弱化,隨著時間推移,各城走貨壓力快速增加。持續收緊的房地產資金管制,在使得企業資金鏈全面抽緊的同時,亦最終體現為土地市場景氣的全面下行,地方財政盈收面臨更大壓力。

展望展望2020年,預計環球經濟環境難有起色,“中美貿易戰”對國內的影響仍將持續,年底新冠肺炎疫情亦可能對未來經濟帶來疊加影響。

中央經濟工作會議定調房地產市場“以穩為先”,基于房地產維穩三要素,政策對【人】(購買基數)與【資金】(企業資金回籠及融資)的管制將會有所放開。政策以“穩定”為目標,市場成交亦將隨政策“維穩力度”提升而逐步“回溫”,市場成交有望逐步走穩。在成交價格上,由于高地價項目占比增加,預計整體價格具備支撐。

粵港澳大灣區
廣州

2019市場回暖受阻,區域分化加劇

2020成交底部回升,總體走勢平穩

深圳

政策利好不斷,成交逐漸回暖

仍將供不應求,市場穩中偏好

東莞

供應偏緊庫存走低,成交穩行分化加劇

穩健政策基調不變,市場仍將健康發展

佛山

成交量穩價升,市場加劇分化

政策適時調整,后市預期轉好

珠海

政策松綁樓市暖,量攀高位價回漲

土拍定向慎入市,市場理性穩步走

惠州

土拍市場先抑后揚,住宅供求價齊跌

政策調整“保平穩”,市場有望“穩中有漲”

江門

供過于求市場承壓

樓市政策優化有空間

中山

土地市場遇冷

市場供求下跌

肇慶

土拍遇冷,八成商住地底價出讓

成交不振,以價換量成最后王牌

環渤海城市群
北京

限競房扎堆入市,下半年競爭激烈

政策調控不放松,后市整體趨平穩

天津

供應升庫存增,市場總體平穩

政府調控略松,后市量增價穩

青島

市場競爭加劇,降價走量應對競爭

政策靈活維穩,房企有望止跌企穩

濟南

土拍條件增加,房企理性合作拿地

市場延續下行,觀望階段房價筑底

石家莊

市場環境穩定,樓市供求回升

庫存仍在低位,后市預期向好

滄州

政策穩、價格降,市場活躍度提升

低價走量仍是主流,未來成交趨升

邢臺

以價換量明顯,市場量升價跌

預計政策穩定,持續下行調整

秦皇島

土拍熱度攀升,住宅成交穩中有升

政策總體延續,市場仍將穩步向好

長三角城市群
上海

供求平衡,市場企穩

政策微調,長期向好

杭州

利好不斷,市場兩級分化

穩中有升,土地存量釋放

南京

政策微調寬松主導,限價突破價格上揚

供銷齊漲區域集中,房企活躍重定市場

無錫

市場量穩價升,庫存總體健康

土地成本上漲,成交或有縮減

寧波

成交量價新高,遠郊市場去化受阻

預期穩中向好,限購圈內外分化持續

合肥

調控持續市場維穩,分化加劇熱度走低

政策自主空間加大,預期上揚市場平穩

南通

區域規劃利好明顯,成交量價創新高

市場供不應求、熱度偏高,政府調控從嚴

常州

庫存低位,價格同比漲幅明顯

房貸趨嚴,持幣觀望情緒或增

紹興

利好不斷,棚改需求持續釋放

市場量價新高,土拍競爭激烈

華中區域
武漢

土地供需雙增,房企集中度加劇

成交量價齊升,同質化競爭激烈

長沙

市場開始降溫,供應增加成交減少

政策靈活調控,房住不炒深入人心

鄭州

堅持房住不炒,貨幣政策向好

市場成交量價維穩

南昌

供求成色不足,房企拿地謹慎

因城施政深入,市場穩健運行

華西區域
重慶

地市樓市先揚后抑現拐點

房價維穩規模趨減呈理性

成都

二級市場分化,量縮價漲

一級市場穩定,量價理性

西安

樓市限購加碼

市場分化明顯

貴陽

成交遭遇冰點,價格趨于理性

調控相對寬松,市場有望回溫

南寧

“地王”再現,限價時代或將結束

毛坯回歸,樓市回暖即將來臨

烏魯木齊

樓市平穩運行,成交量價齊升

政府靈活調控,市場健康政策穩

東北平原
沈陽

庫存下行,成交量價齊漲

政策維穩,后市走勢平穩

大連

調控政策疊加,供需量縮價漲

庫存去化尾聲,今年穩字當頭

長春

供求平穩,庫存健康

但需關注供應端變化

海峽西岸
福州

政策有保亦有壓,靈活調控

保障房集中入市,市場承壓

廈門

供應放量,庫存積壓

百家爭鳴,壓力仍存

專業機構:合富研究院 保利投顧研究院
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