解局 | 首開公司債加速

資本 首開 2020-04-19 23:21:19
“首開有國企的信用在,可以拿到較低的融資成本,并且現在也是境內發債一個很好的時機?!?/div>

觀點地產網 從未來往回看,2020年對于房地產而言,到底意味著什么?沒落年、洗牌年或是加速年,至今沒有清晰的指向。

可以確定的是,房企對規模的追逐從未停止。

4月17日,上海清算所披露,首開股份擬發行2020年度第二期超短期融資券,融資券規模為20億元,期限84天,利率待定。

該筆超短期融資券由平安銀行擔任主承銷商及簿記管理人,杭州銀行任聯席主承銷商。對于該筆募集資金的使用,募集說明書中明確,資金將全部用于償還20首開SCP001本金。

截至募集說明書簽署之日,首開股份待償還債券余額合計548.35億元。其中,中期票據90億元,永續中票50億元,超短期融資券30億元,資產支持票據30.1億元,定向工具40億元,資產支持證券44億元,私募債112.24億元,公司債79億元,債權融資計劃73億元。

其實,以“城市復興”為己任的首開,的確在一定程度上存在較大的債務壓力。

資料顯示,截至2019年三季度末,首開短期借款為8.98億元,一年內到期的非流動負債為301.56億元,即短債合計310.54億元。流動負債合計達1522.3億元,同比上漲13.25%。

截至同期,首開股份持有貨幣資金為209.85億元,同比減少35.9%;經營活動產生的現金流量凈額-15.5億元,同比減少200.31%;由于2019年內歸還部分債務,當期籌資活動現金流呈凈流出狀態。

杠桿方面,2017-2018年末及2019年9月末,首開資產負債率分別為80.59%、81.58%和81.77%;凈負債率分別為175.76%、166.12%和186.53%,處于行業較高水平。

不過,盡管債務壓力較大,受惠于其國資背景,首開股份依舊保持行業較低的融資成本。

實際上,進入2020年,首開就著手推進各類融資,并且融資規模有所擴大。根據近期發布的公告,首開一季度累計新增借款余額145.68億元,新增借款主要是銀行貸款、信托借款、公司債券、超短期融資券等。

其中,銀行貸款、信托借款累計新增71.68億元,公司債券、超短期融資券等累計新增74億元。截止到2020年3月末,首開股份借款余額為1403.62億元。

從融資傾向來看,首開似乎更愿意在境內融資。

“首開有國企的信用在,可以拿到較低的融資成本,并且現在也是境內發債一個很好的時機。”一位金融業內人士在接受觀點地產新媒體采訪時表示,疫情過后,境外債市場波動劇烈,反而境內流動性持續支持,利率有下降空間,反而成為了一個資金避險的市場。

“現在,境內融資工具比較充分,期限越發越長,成本也來越低,直接成本已經比境外低了,還沒有匯率風險。”該人士稱,在接下來一段時間內,境內發債會成為房企主要融資渠道,房地產作為一個強周期行業,有充裕資金在手才能夠在下一輪競爭中脫穎而出。

的確,隨著各地按下“重啟鍵”,土地市場已經開始活躍,首開在公開市場亦有所獲。一季度內,首開共新增北京、珠海、福州5宗土地,總土地價款約216億元,土地總面積約41.38萬平方米。

剛剛過去的4月16日,住總+首開+旭輝+花樣年聯合體以底價14.96億元摘得北京密云檀營鄉6023地塊,在北京再落一子。

總體來看,近期首開在北京拿地金額占絕大比重。觀點地產新媒體了解,北京一直是首開的大本營,直至2018年,首開北京區域資源占比才首次降至50%以下,京外銷售面積達253.9萬平米,同比增長23.36%,占總銷售面積的67%,走出京外取得一定成效。

“我們全國拿地策略是不變的,今年投資金額也視情況而定。”首開一位內部人士如是表示。

首開的加速不僅呈現在融資及擴儲,銷售上亦有所表現。一季度,首開股份共實現簽約面積42.82萬平方米,同比增加2.83%;簽約金額125.91億元,同比增加22.57%。

前三月銷售取得正增長并不容易,這一現象在前兩月更為明顯。

前兩月,首開股份共實現簽約面積21.92萬平方米,同比增加16.61%;簽約金額74.03億元,同比增加66.46%。

眾所周知,新冠疫情使得房地產銷售端遭遇到強大壓力,首開取得這樣的成績并不容易。尤其是按往年情況,首開推貨節點一般在下半年。

“關注首開前幾年指標會發現一個特別有趣的現象,一二季度都是低點,非常低,經常只完成年度目標百分之十幾、二十幾,到第三季度有所調整,第四季度直線往上沖。”首開股份董事長李巖曾在接受觀點地產新媒體采訪時表示,這跟多年保持的節奏有關系。

摩根大通也在2月中旬發報告指,預計2月份合同銷售額將主要依靠已簽約但未入賬的銷售進行轉換,亦即從2019年底的銷售中獲取收益。

那么,首開一季度銷售逆流而上的秘密是什么?公告中將增幅歸因為上期基數較小。

上述內部人士則稱,這是各種因素疊加的結果,首開一季度加大了推盤,除北京外項目多,1月外地項目占比較大。

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撰文:陳玲 審校:徐耀輝

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