成見 | 上海豪宅回暖里的港資對對碰

樓市 2020-04-14 00:46:23
一個月之內,新鴻基與長實同時推出了豪宅項目,或許也意味著,現在已經到了港資企業們覺得可以獲得最大收益的時候。

觀點地產網 隨著房地產行業逐漸恢復,經歷了漫長“禁足”的人們紛紛開啟“買買買”模式。

 陸續開放的售樓部讓壓抑許久的剛需市場找到了宣泄口,4月以來,上海有不少售樓部出現了人流擁擠的情況,部分樓盤甚至由于訪客過多而不得不暫停接待。

當然,迅速升溫的不止剛需,也包括了豪宅市場。

由于各種因素的影響,上海地區進入2020年之后,豪宅市場的表現明顯比剛需市場更抓人眼球。據統計顯示,截至3月23日的一個月時間內,上海地區均價超過10萬元的豪宅的總成交面積比去年同期上升了39.7%,達到了4.82萬平方米。

在眾多的豪宅項目中不乏港資身影。4月初時,新鴻基開發的濱江凱旋門項目取得預售證并開啟認籌,預計均價為13.8萬元/平方米。

緊隨其后,長實旗下的“Upper West Shanghai 高尚領域”項目也將于4月14日開啟公開認籌。有消息稱,本次認籌的部分是該項目最后一批住宅房源。

幾個港資豪宅“同臺打擂”的情況并不多見,而從近期豪宅項目頻頻入市的情況來看,大家顯然不想錯過這次消費恢復的“窗口期”。

把時間線拉長到今年前四個月去看,上海地區的豪宅市場曾出現過明顯的起伏。

什么樣的房子算“豪宅”?不少業內人士都曾就這個問題有過討論。盡管不少人認為“豪宅”需要符合諸多標準,但簡單一點去看,“價格”無疑是豪宅有別于其他戶型的一項基本要素。

數據顯示,上海地區成交總價達到千萬級的豪宅,今年1月份的成交套數接近630套,成交均價超8萬元,總成交金額約為107億元。隨后在2月份,這一級別的豪宅2月份的成交數量回落至不到200套,環比跌幅超過70%。

“市場需求其實是一直存在的,只不過受到疫情的影響,導致需求被壓了下來而已。”對于2月份豪宅市場的萎縮,業內人士如是說道。

不出所料的是,3月份以來,上海豪宅市場開始出現明顯回暖。3月單月,千萬級豪宅的成交套數回升至約518套,成交總價約達94億元。

而也有業內人士指出,豪宅市場這個水平的銷售其實還談不上“熱”。其表示,之所以大家認為現在豪宅市場變火了,主要還是因為和前段時間的“冷清”形成了鮮明對比。“縱向對比往年來看,現在準確來說應該是‘恢復’了。”

上海中原地產市場分析師盧文曦也表示,從上半年的情況來看,上海今年的豪宅市場確實比往年要活躍一些。“一般來說,豪宅市場是在下半年的時候會更火熱。”

究其原因,盧文曦表示,疫情后的反彈固然是影響因素之一,但更為重要的一點是由于剛需市場的供應不足,而豪宅項目供應較多,所以才使得豪宅市場在一季度里獲得了更多的關注。

能夠看到的是,上海在2月底之前一直沒有批下新的預售證,前后“斷供”了將近50天的時間。一直到2月28日,上海才發出了今年的首張預售證,而拿下首張預售證的綠地外灘中心項目同樣屬于豪宅項目。

資料顯示,該項目推出戶型為100-290平方米的2-5房,銷售均價約13.8萬元/平方米,總價約在1300-5000萬元之間。從企業公布的“一房一價”表中能夠看到,該項目中還有一套八房兩廳的戶型,單價達到18.15萬元/平方米,總價超過1.15億元。

在此項目之后,上海開始陸續發出多張預售證。雖然其中也有剛需、改善型項目,但與龐大的市場需求相比,這部分的供貨仍顯得有些不足。

而除了前述的“反彈”和“供貨”兩大因素之外,有市場人士指出,近期資本市場的波動同樣是導致豪宅市場升溫的原因之一。“隨著國際局勢的變化,境外降息、資本市場不穩定等情況讓部分人出現緊張情緒,擔心資產縮水的他們也會選擇購置豪宅的方式實現資產保值。”

上述這種情況究竟能對國內一線城市的豪宅市場產生多大影響還不好說,但對于境外市場頗為敏感的港資房企們似乎是嗅到了一些機會。

與內地房企的高周轉節奏不同,耗費多年時間去開發一個豪宅項目向來是香港房企的特色。由于二者的開發模式不同,目前上海的豪宅市場中,內地房企所占份額依然占據著絕對地位。

業內人士指出,資金鏈的充足,也讓港資企業在打造豪宅項目時更熱衷于用足夠的時間長度來換取項目利益的最大化。值得一提的是,新鴻基此次加推,距離濱江凱旋門項目上一次開盤已經過去了將近八年。

因此,一個月之內,新鴻基與長實同時推出了豪宅項目,或許也意味著,現在已經到了港資企業們覺得可以獲得最大收益的時候。

從“參賽選手”的角度看來,雖說兩個項目都被稱為“豪宅”,如果細分起來,二者在量級上依然存在著不小的差異。

最為明顯的差別在于,新鴻基的濱江凱旋門項目從第一期到如今第二期,每平方米均價都在10萬元以上,而長實的高尚領域均價則是不到10萬,只有8萬元/平方米。在戶型上,前者面積在136--245平方米之間,而后者則是85-360平方米之間。

也有市場人士表示,長實的高尚領域嚴格來說已經不算是一個完全的豪宅項目了,因為其85平方米和100平方米戶型的總價均在1000萬以下。反觀新鴻基的濱江凱旋門,按照13.8萬元/平方米的均價計算,其每戶總價基本都在1800萬以上。

而在本次的同臺競技中,新鴻基已經先行一步開始了認籌工作,并已經獲得了350組認籌,數量為其本次推出房源的兩倍。

另一位“選手”長實的表現究竟如何還未可知。而早在去年6月,高尚領域曾推出了1108套房源,最終獲得了1181組認籌,棄號率超過了3成,整個過程下來稍顯“平靜”。

有說法猜測,高尚領域這次較低的推盤價或許能夠為其帶來不錯的市場吸引力。但從去年的推盤情況看,長實這次能否抓出豪宅市場的升溫契機,或許還存在著挑戰。

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界,多數情況下我們并不是先理解后定義,而是先定義后理解。

撰文:陸欣 審校:鐘凱

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