重慶百貨大竹林終歸融創 百貨公司土地蛋糕如何切?

這么多年來未曾開發的地塊,重慶百貨僅持有便獲得了不小的盈利。

觀點地產網 “3個月9天后,今天11點1分到達武漢,很激動。致敬武漢:英雄的城市!致敬武漢人民:英雄的人民。”這是孫宏斌在武漢解禁當天發在朋友圈中的一段感慨。

武漢大學畢業的孫宏斌繼續書寫著他與這座城市的故事,在“云招商大會”上,融創中國聯手武漢地產集團與黃陂區簽約“融創·武地·長江文旅城”建設合作協議。

而在緊鄰湖北的重慶,融創也加快了擴張的步伐,以7524.78萬元現金代價從重慶百貨手中拿下了重慶北部新區大竹林項目8宗地塊剩余權益。

大竹林命運流轉

據重慶百貨大樓股份有限公司公告披露,董事會已經審議通過《關于轉讓重慶遠溪物業管理有限公司100%股權的議案》,宣布遠溪物業100%股權按7524.78萬元的價格,協議轉讓給重慶遠沖實業有限公司,對方同時全額承接遠溪物業全部負債9.27億元。

據觀點地產新媒體了解,重慶遠溪物業管理有限公司的主要資產為大竹林項目30.905%土地權益。受讓方重慶遠沖實業有限公司為融創西南房地產開發(集團)有限公司全資子公司,目前擁有大竹林項目8宗土地69.095%權益。

起初,這個地塊由重慶百貨大股東重慶商社,在2012年4月通過3家旗下公司以14.77億元獲得。其中,上市平臺重慶百貨支付3.72億元,商社汽貿支付9879.87萬元,雙方共持有該地塊30.905%權益,另一家公司中天實業持有剩余69.095%。

然而,重慶商社因為混改和轉型聚焦主業的原因,在重慶聯合產權交易所掛牌中天實業所有股權,并在2017年3月14日成功轉讓中天實業有限公司100%股權和全部債權予協信集團,成交價為15.53億元。

后續,融創在2019年3月收購協信手上69.095%權益,成功入主地塊。而本次交易完成后,融創將擁有大竹林項目全部權益。

據悉,大竹林項目位于重慶市北部新區大竹林組團,合共八宗地塊,土地面積為24.44萬平方米,系文化娛樂、商業金融業用地。

重慶百貨為了更好地將項目轉手,與子公司商社汽貿有限公司將所持有的大竹林項目30.905%土地權益以8.84億元價格轉讓給遠溪物業,而遠溪物業同樣為重慶百貨子公司。

同時,重慶百貨將遠溪物業100%股權在重慶聯交所公開掛牌轉讓,最后買家就是融創。

融創在2019年有3個城市銷售金額超300億元,重慶則是第一重倉區域。該公司2019年財報披露,其在重慶擁有1849.18萬平方米全口徑土地儲備,以及1281.92萬平方米權益土地儲備,此次完成收購后將進一步增加權益比例。

不僅如此,孫宏斌在兩年前還把算盤打在了重慶另一家千億房企金科身上,試圖成為公司的大股東。

百貨公司土地賬本

重慶百貨出讓土地的原因,與不久前的混改有關。

重慶百貨大股東重慶商社(集團)有限公司在4月初宣布,完成增資引入天津物美和步步高零售的工商變更登記。

轉讓完成后,商社集團股權結構由重慶市國資委持有100%股權變更為重慶市國資委持股45%、天津物美持股45%、步步高零售持股10%。

引入物美與步步高后,重慶百貨需要借助外部力量聚焦新零售百貨轉型,類似大竹林項目的大體量開發,或許將不再是上市公司業務方向之一,通過轉讓減輕負債及回籠部分現金是一種不錯的辦法。

值得注意的是,重慶百貨在拿下地塊數年間并未進行任何開發或開盤工作。截至重慶百貨2019年中報,大竹林項目仍處在前期規劃設計階段,尚未辦理施工許可證。

這么多年來未曾開發的地塊,重慶百貨僅持有便獲得了不小的盈利。

以重慶百貨及商社汽貿合計4.71億元土地成本計算,最后以7524.78萬元現金以及9.27億元負債代價成功出讓,撇除銀行利息及相關稅款前提下,重慶百貨這宗買賣非常劃算。

雖然土地升值讓重慶百貨獲得了不少利潤空間,不過據重慶華康資產評估土地房地產估價有限責任公司評估報告顯示披露,此次轉讓價格更傾向于平價出讓,并未實現溢價,7524.13萬元價格僅高于評估價格0.65萬元。

有業內人士對觀點地產新媒體表示,不少國有百貨公司持有的土地或物業,成為房企熱衷的并購標的。而這種百貨公司相關資產大多都很不錯,并沒有完全釋放土地價值。

從大股東重慶商社掛牌轉讓中天實業予協信集團,再由融創買入,兩者都是在重慶地產業內頗具規模的房企。

重慶百貨并未在財報中直接披露目前所持有的項目或是土地,但仍可以發現其持有部分物業。以兩江新區新溉路開發項目為例,該項目將投資開發公寓用于對外銷售,建筑總面積65645.97平方米,項目投資總額5.41億元。

除了重慶百貨外,寶能在去年末多次增持南寧百貨,一度威脅到了大股東的位置。南寧百貨近年來虧損頻頻,最誘人的資產是位于城市商圈核心地段的數宗物業。

這些核心地段自持項目在上市公司報表中,稱為土地使用權的無形資產,在房價高速上漲過程中被嚴重低估。

2015年5月,南寧市城鄉建設委員會發布的《關于舊百貨大樓片區區項目國有土地上房屋征收預公告》中,擬向南寧百貨征收其持有的部分物業。如按南寧政府提供的安置費計算,南寧百貨物業資產實際價格要遠遠高過報表中的賬面價值。

以南寧市國土資源局2017年4月因建設地鐵而征收的329.52平方米土地為例,南寧市政府補償金合計993.18萬元,而被征收土地賬面價值合計63.48萬元,補償收益合計929.70萬元,賬面價值不到補償金的零頭。

RET睿意德上海公司總經理周長青則認為,房企想要收購百貨公司或是超市,也有部分原因在于他們想配置不同資產,以及構建自己在商業地產中的優勢。

撰文:李標 審校:徐耀輝

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