行業發展指數 | 1-2月中國長租公寓發展指數TOP10及報告

長租公寓 2020-03-24 17:56:25
為了緩解疫情壓力,蛋殼、自如、魔方等大部分長租公寓,通過線上看房的手段積極招租,開拓新客源。

觀點指數 疫情籠罩下的長租公寓行業正經歷著“危中尋機”。一方面,企業要面臨著租金減少帶來的壓力,另一方面還要肩負社會責任,盡力維護租客、房東的利益。

各大品牌推出了“在線問診”、“遠程可視化搬家”、“線上VR看房”等營銷手段,加碼精細化運營。配合疫情防控,甚至推出了疫情租金補貼,當然這要基于房東的自愿支持。

從本月榜單排名情況來看,作為藍領公寓品牌的安歆公寓,憑借及時有效的健康運營理念首次上榜。創始人徐早霞稱,截至目前,安歆全國門店沒有一家門店出現疫情,即使在武漢,亦保持了新冠肺炎病例零紀錄。

疫情下的長租公寓群像

為了緩解疫情壓力,蛋殼、自如、魔方等大部分長租公寓,通過線上看房的手段積極招租,開拓新客源。

2月12日,自如發布《共抗疫情·平安自如系列舉措之三》,提出了全程“0接觸”,嚴格規范管理服勞者和服務過程安全,全面支持線上找房簽約。

據自如相關負責人介紹,為了保障租客的安全,自如推出“0接觸”找房,開放線上VR看房、視頻看房功能,支持線上自助簽約,以避免不必要的外出和人員聚集。

按照目前的形勢預計,長租公寓至少還需要保持賬面上有6個月的現金流,才能安全度過艱難期,同時出租率亦要保持不低于80%。

1月剛剛敲鐘上市的蛋殼公寓,本月作出了發放疫情補貼的決定。

2月3日,蛋殼公寓正式宣布,疫情期間在全國13城推出租客租金返還政策,成為業內首家全量發放疫情補貼的企業。

2月10日,疫情補貼申請入口正式開啟,據官方披露僅4小時即有約3.7萬位租客成功申領。

2月13日,蛋殼宣布補貼再加碼,推出疫情期間續租補貼政策:維持原有續租活動的基礎上,再給予租客50%月租金疫情補貼。

3月2日,蛋殼官微公布,數十萬成功申請補貼的租客,均在當天收到各自的租金返還、服務費券、延住簽約邀請。

此前,蛋殼因要求房東免租等若干事宜備受爭議,針對疫情期間房東因免租帶來的資金壓力問題,蛋殼公寓此次作出了后續補償動作。

2月21日,蛋殼公寓于其官微宣布,正式推出“房東免租期支持計劃”。

具體包括三個可供選擇的方案:一是合同期滿時返還一個月房租。疫情期間,房東愛心支持的一個月房租,蛋殼將在本次合約期滿時返還;二是分期返還一個月房租。疫情期間,房東愛心支持的一個月房租,蛋殼將分期返還,分期月份數與本次合約剩余合同期相等,但最高不會超過24個月;三是支持蛋殼半個月免租期。疫情期間,房東愛心支持半個月房租,本期剩余租金,將在合同約定付款日起15個工作日內付清。

除了蛋殼,樂乎公寓、魔方公寓等其他品牌也推出了相應的租金優惠政策。

蛋殼案例,現金壓力不容小覷

穩定的現金流是一家企業運行穩健的基本保證,這一法則的重要性在疫情期間愈加突顯。

作為2020年登陸紐交所的第一支中概股,蛋殼公寓總計募集資金超1.49億美元(約10.44億人民幣)。但截至3月5日收盤,蛋殼公寓已經破發——報收于11.48美元/股,與發行價13.5美元/股相比下跌14.8%。

截至2019年9月,蛋殼公寓在全國擁有超過40.67萬間公寓,主要分布在北京、上海和深圳各地。

從上圖可以看出,蛋殼公寓每月平均租金利潤已經從2018年前三季度的752元,下降21%至2019年前三季度的不足600元。

招股書披露,2017年、2018年以及2019年前9個月,蛋殼公寓營業成本分別為8.75億元、38.96億元、73.12億元,其中租金成本分別為5.11億元、21.7億元、44.5億元,租金分別占營業成本的58.4%、55.69%和60.85%。

由此可見,蛋殼公寓在經營成本上面臨的壓力不容小覷,雖然剛剛獲得了一筆上市融資,但是距離股市元氣恢復仍有一段時間。

回顧以往,自2015年成立以來,蛋殼公寓已經歷了多次融資。2018年2月,蛋殼公寓完成1億美元B輪融資;同年6月完成7000萬美元B+輪融資,由老虎環球基金領投,B輪投資方華人文化產業投資基金、高榕資本、愉悅資本等全部繼續跟投;2019年3月,蛋殼公寓完成5億美元C輪融資;7個月后,蛋殼公寓又完成了D輪1.9億美元融資。

招股書顯示,2017年、2018年以及2019年9月份,蛋殼公寓期末現金余額分別為2.14億元、24.65億元、22.97億元。同期,蛋殼公寓由籌資提供的現金凈額分別為8.2億元、46.92億元、30.81億元。

在前一輪的規模擴張,蛋殼公寓營業成本已經超出融資所得現金。參照青客的情況,蛋殼公寓上市后的首要任務預計將減緩規模擴張的步伐,竭力止虧,精細經營,同時逐步降低“租金貸”在租金收入的比例,使其符合政策規定。

具體來看,2019年前三季度,蛋殼公寓通過籌資活動產生的現金凈額約30.82億元,經營+投資活動所用現金凈額約32.98億元;現金和受限制現金凈增加額減少將近2億元,期末現金和限制性現金約22.98億元。

招股書顯示,2019年前9個月,通過租金貸模式獲取的租金預付款,已經占到蛋殼公寓租金收入的80%;2017年和2018年,這一比例高達90%和88%。而根據相關監管規定,企業租金收入中,“租金貸”金額占比不得超過30%。

撰文:黃柏堅 審校:陳朗洲

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