行業發展指數 | 1-2月中國房地產企業內地融資報告

資本 2020-03-21 14:38:09
2020年1-2月屬房地產開發的發行人共發行債券1163.45億元,其中,公司債融資金額最高。

觀點指數 受到疫情影響,延期開工成為普遍現象,給企業帶來了不小沖擊,房企亦是。2月商品房細銷售受到影響,補充流動性變得更加迫切,這也使得房企短期貸款金額上升。

從融資情況來看,2月整體融資依然有序進行。房企債券融資有相當部分依然用作償還債務,說明眾多房企持續通過短期債券循環再融資手段來降低融資的市場風險。信托融資額二月驟減超40%,普遍信托產品融資規模偏小。

同時,中國西南部持續成為資金集中流向地區。

貨幣供應量擴大,房企擔保不甚活躍

宏觀經濟方面,根據央行公布數據,2月貸款額為9057億,同比增長2.24%,貨幣供應量M2同比增長8.8%。財政支出提速和LPR報價下降一定程度上為貨幣供應量增加。

整體融資情況來看,新增社會融資規模8554億元,同比下降11.5%。2020年企業債券新增3860億元,同比增加近3000億元,或由于疫情導致的流動性沖擊所致。

聚焦房地產行業,對于重點關注的60家樣本A股房企,根據擔保事項公告,二月共涉及擔保事件19例,涉及13家房企。其中,中南建設共發布3次擔保公告,為全部樣本房企最多,融資額總計達85.1億元,遠高于其他房企融資額。有擔保事項的房企平均擔保額為17.96億元,中位數為13.6億元。

上述統計數字僅針對房企公告數據,部分擔保事項尚未簽訂,部分擔保事項尚需提交股東大會通過。本次統計僅作為房企當月擔保融資計劃的參考,并非企業實際到位融資額。

債券融資以還債為主,棚改項目融資顯著

債券融資是房企在內地融資極其重要的方式之一,同時又是數據最公開透明的融資方式。

從上市地點層面來看,香港上市房企更加青睞于海外債券,而內地房企則有相當比例的融資來自于擔保融資。對于擔保融資,信息來源主要依賴于房企的公告,而不同房企的公告時滯、公告慣例也不盡不同,這就導致數據準確度不夠。債券融資渠道的公開透明,其數據間接來源于交易中心,準確度更高,可以更好的體現該渠道的融資情況。

根據iFinD的數據顯示,發行人申萬二級行業屬房地產開發,以簿記建檔日為準,2月共有56次債券發行,實際發行額共471.53億元,計劃發行額436.48億元,超發約8%。其中,首開股份實際發行額最高,達57億元。從募集資金使用用途來看,有三只債券用于疫情防控;另有39只將用于償還債務,其他用途包括補充流動資金,拓展融資渠道等。根據本月債券類實際發行總額排名如下:

從累計數據來看,2020年1至2月屬房地產開發(根據申萬行業二級分類)的發行人共發行債券1163.45億元,其中,公司債融資金額最高,達508億元,其次為短期融資券(包括超短期融資券),共計263億元,中期票據實際發行207.7億元。從發行主體排名來看,發行額最高的首開股份發行額已接近第二名恒大地產的2倍。

從利率期限結構方面,整體債券期限在5年以下。其中可以發現中期票據各期限幾乎相同,而利率差別則較大。這說明公司財務績效,信用等級等方面在利率確定方面起到了很大的作用。例如,綠城集團所發行3年期中期票據票面利率僅為3.3%,而相比之下,同樣3年期的中期票據最高則達6.2%,超過綠城債券票面利率的2倍。

如果聚焦資產支持證券項目的審批通過情況,根據iFinD項目跟蹤數據,2020年2月共有17個房地產相關項目更新狀態,其中涉及金額最大的是平安證券-中鐵建資產3-N號應收賬款資產支持專項計劃,該項目于2月18日更新狀態為通過,擬發行金額為100億元,目前根據披露信息尚未成立。

項目涉及房企最多的是綠城集團,共有3個,其中兩只涉及海爾綠城集團,但擬發行額合計僅為35.85億元。

信托呈周期性發行,規模普遍偏小

或受疫情影響,2月投資于房地產的信托產品數量較1月降低28.7%,從495個至353個,規??傆嫃?64.06億元下降42.8%至322.56億元,平均期限為1.49年,平均收益率為8.24%,與上月相比變動不大。

根據用益信托網公布的產品信息,2月份有174只信托產品發布了具體產品信息,占全部產品的49.2%。從這些產品投資方式來看,其中,股權投資有8只,平均收益率為8.49%;權益投資有56只,平均收益率為8.01%;信托貸款有109只,平均收益率為8.24%;組合運用有1只,平均收益率為8.5%。

從信托產品的預期收益分布圖可明顯看出,投資方式采用最多的仍然是信托貸款,其次是權益投資。同時,信托貸款的收益情況也明顯優于其他投資方式,權益投資略差于信托貸款。

整體來看,預期收益區間平均為0.6%,最大為1%,預期收益浮動區間較上月有所降低。收益預期最為穩定的是某投資地位于沈陽的集合資金信托計劃第十三次開放,發行規模為7億元,投資方式為信托貸款,收益率在8.1%至8.2%之間。

各信托機構產品的發行情況參見信托產品發行時間軸,為避免數據重疊,數據繪制時增加了抖動處理??梢园l現,各信托機構在產品發行時存在周期性,即圖中的點出現規律性的聚集。大部分信托產品規模不大,規模通常在2億元及以下,規模方面,平安信托一只產品一家獨秀,規模超15億元。

根據公開數據,2月產品發行尤其集中在幾大信托機構。其中,僅發行產品數量最多的四川信托一家機構,在2月便發行了信托產品70個;就已獲悉的數據,四川信托本月共發行176121萬元。

另外信托產品主要集中在前幾家機構,除發行數量最多的4家機構,其余機構發行產品數量不超過3個。前4家機構發行數量為全部發行產品的92.31%;募集資金金額則占全部發行規模的57.5%。發行數量和募集資金的反向對比也更加明顯。

從項目投資所在地來看,浙江以23只信托產品成為信托投向數量最多的地區。云南則以25億的發行規模成為信托投資金額最多的地區。之前投向火爆的廣西地區,有超過20億的產品投向該地,為發行規模第三大地區。

從地圖上可以更清晰的看到信托資金的流向。2月信托主要聚集性投資于西南地區,而東北、西北及中部地區則鮮有投資。

撰文:劉陽 審校:陳朗洲

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