碧桂園獲“雙料”冠軍,融創萬科緊隨其后|投資回報報告

2020-03-16 13:37:53
碧桂園位列榜單狀元席位。榜首之外,融創中國和萬科緊隨其后,分列榜眼和探花。

2020年對房地產業來說依然是艱難的一年。調控政策頻出,監管不斷加強,資金持續收緊,革新轉型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會改變,市場競爭更加激烈,如何保持生存發展將成為2020年房地產業的重要話題。

或許這是艱難的一年,但同時也是充滿挑戰與機會的一年。觀點地產機構旗下的觀點指數研究院聯合眾多主流媒體、研究機構、地產開發企業、投資機構、金融投行及專業機構,盤點2019年中國地產界最具有代表性的企業。

尋找在這一年,堪稱為偉大(Great)的房地產企業;尋找在這一年,勇于追求光榮(Glory)的房地產企業;尋找所有躋身中國最優秀行列的地產企業群體(Group),共同構建出專業與極具影響力的《2020中國房地產卓越100報告》,并在“2020觀點年度論壇”盛大發布。

《2020中國房地產卓越100報告》包含19個報告,以下為《2020中國上市房企投資回報報告》。

碧桂園獲“雙料”冠軍,融創萬科緊隨其后

2019年,房地產行業砥礪向前。在這一年中,除了發展業績外,房企還需要在日常運作中考慮多重指標,力求將投資回報最大化,創造更多的收益。

觀點指數監測100多家A股和內房股房企,通過初始指標篩選出69家上市房企入圍。通過對上述企業歷年財務數據進行整理,并構建財務預測模型,對2019全年財務數據進行測算。

最終10家上市房企,在六大財務指標:投入資本回報率ROIC、歸母凈利潤、歸母凈利潤增長、股息率、ROE(平均)、息稅前利潤EBIT,以及管理、商業模式和品牌指標上表現卓越,入選“2020中國上市房企投資回報TOP10”。

碧桂園位列榜單狀元席位——曾經在某個閉門會議上,楊國強面對投資者是否會多派息疑問時稱:“(多派息)還不如把錢放在碧桂園這里,(讓)我們幫你投資,賺得更多”。

數據來源:企業公告、觀點指數整理

這只是一句玩笑話,事實上,2018-2019年中期,碧桂園股息率在5%以上,在所有頭部房企中幾乎是最高的。觀點指數測算,2019年度其股息率繼續維持在5%-5.4%。

需要關注的是,除了總分第一外,碧桂園在“2020中國上市房企投資回報TOP10”六大財務指標上也拔得頭籌,財務總分達到49.13分,獲“雙料”冠軍。

其中,在投入資本回報率ROIC指標上,2017年碧桂園為14.12%,2018年該指標為11.85%,測算2019年維持在12%左右。ROIC是衡量房企價值創造力的關鍵指標,憑借突出的表現,碧桂園該指標得分率達到95%。

碧桂園之外,融創中國和萬科緊隨其后,分列榜眼和探花。

在“2020中國上市房企投資回報TOP10”榜單中,融創中國歸母凈利潤增長較為可觀,上半年歸母凈利潤為102.9億元,同比增長61.7%。觀點指數測算,2019年融創中國全年歸母凈利潤增長率為62.94%,在10家房企中增幅最大。

萬科是財務上的“三好學生”,所有指標均衡發展,而在管理、商業模式和品牌指標上也是公認的行業翹楚。以上,助力萬科成功登上“2020中國上市房企投資回報TOP10”第三位。

TOP10財務均分超8成,33家入圍房企ROIC不足5%

“2020中國上市房企投資回報TOP10”榜單中,10家房企平均財務總分達到45.66分,按照財務指標滿分55分來計算,得分率超過8成。

可以對比的是69家入圍上市企業,平均財務總分為38.90分,比投資回報TOP10低6.76分,得分率70.7%。

其中,24家A股入圍企業的平均財務總分為38.82分,45家內房股的平均財務總分為38.94分,相差0.12分。不過需要注意的是,在45家內房股中,有19家千億以上房企。換句話說,不是體量越大,投資回報表現越好。

數據來源:企業公告、觀點指數測算

前文所述的ROIC指標方面,“2020中國上市房企投資回報TOP10”ROIC平均值為9.47%,69家入圍上市企業的平均ROIC則為5.88%,比前者低3.59%。

數據來源:企業公告、觀點指數測算

從表中可以看到,ROIC在10%以上的房企有7家,其中“2020中國上市房企投資回報TOP10”房企占去4席,分別為龍光地產、華潤置地、碧桂園和中國海外發展。觀點指數測算,2019年上述房企的ROIC分別為14%、13%、12%和12%。

3%-4.9%的入圍房企最多,達到22家。在所有區間中企業數僅次于前者的是5%-7.9%,有17家,包括1家5000億房企,1家4000億房企,2家2000億房企和3家千億房企。

當然也要留意到,不少千億以上房企該指標低于2%。

10強ROE均值超20%,12家入圍房企歸母凈利增長為負

“2020中國上市房企投資回報TOP10”榜單,除了考量ROIC、股息率和息稅前利潤EBIT外,對所有69家入圍房企的ROE(平均)、歸母凈利潤和歸母凈利潤增長率也有衡量標準。

數據來源:企業公告、觀點指數測算

以ROE來說,69家入圍企業ROE均值為15.89%,其中高于平均線的有32家,低于平均線的占比53.6%,有1家銷售2000億級房企ROE低于4%,在69家入圍房企中墊底。

“2020中國上市房企投資回報TOP10”該指標的平均值為20.86%,較入圍房企高4.97%。其中有6家表現亮眼超過20%,包括萬科、碧桂園和招商蛇口。

此外,榜單中增設了對房企歸母凈利潤和增長的綜合考核,旨在發現那些擁有一定體量歸母凈利潤,同時增長速度可觀的上市房企。

數據來源:企業公告、觀點指數測算

剔除一家入圍房企扭虧為盈帶來的異常結果外,68家入圍房企歸母凈利潤總額為5140.73億元,平均歸母凈利潤為75.60億元,其中高于平均線的有20家。

“2020中國上市房企投資回報TOP10”中,有3家房企該指標表現亮眼,分別為中國海外發展、碧桂園和萬科。以上房企,本身具有較強的業務水平,對其他子公司投資能力也相對同行要高。

數據來源:企業公告、觀點指數測算

若觀察利潤增長指標,也有不少驚喜。如上文所述,融創中國具有一定大體量的歸母凈利潤,難能可貴的是,過去幾年其歸母凈利潤增長速度增長也十分迅猛。2019年,融創中國先后收獲了大單并購,而這些性價比高的項目,預計未來將有更多的利潤空間。

(以上為系列報告之一,如需閱讀《2020中國房地產卓越100報告》全文,請進入報告專題下載查閱)

撰文:陳朗洲 審校:陳朗洲

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