戴德梁行:2019年深圳房地產市場回顧及2020年展望

2019-12-31 18:18:53
受全國宏觀經濟下行以及中美情勢影響,深圳經濟2019年增速放緩,但下半年利好政策頻繁出臺,各領域發揮全國“先行示范”,大宗交易保持良好的增長態勢。

戴德梁行發布2019年深圳房地產市場總結及展望, 以戴家視角對深圳房地產市場的發展情況進行了全方位、深層次的解讀,并對未來年深圳樓市的走向及各物業市場的發展趨勢進行了預判。

經歷三年盤整蟄伏后,2019年深圳住宅交易活躍度提升

自2016年開啟的本輪樓市調控已然走過第四個年頭,在2019年“穩地價、穩房價、穩預期”調控原則下,市場整體穩定的成果于下半年得以呈現,但城市間的分化走向也在所難免。根據戴德梁行統計,24個重點城市一手商品住宅成交量占全國總成交量的比例近兩年已呈現上行走勢,2019年前11月攀升至17.6%,伴隨市場熱點向重點城市回流,房企布局向一二線城市回撤的趨勢也愈發明顯,預計下年重點城市成交量占比還將進一步上升。

戴德梁行華南及華西區研究部高級董事張曉端女士指出,處于全國樓市維穩大背景之中的深圳,2019年前11個月,住宅新房批準預售面積371.65萬平方米,同比上升18.62%;銷售面積322.83萬平方米,同比上升25.21%;同時,二手住宅銷售面積則同比上升11.29%達554.31萬平方米。前11個月的新房及二手住宅成交量均已超過2018年全年。成交活躍度的提升與深圳城市競爭力的持續提升及全年涉及深圳的區域發展規劃利好頻現不無關系。此外,深圳樓市經歷三年盤整蟄伏后,壓抑的需求伺機釋放也是帶來2019年雖有波蕩起伏但整體活躍度顯著提升的市場走勢的關鍵因素。尤其11月份大幅提升的豪宅線實實在在降低了大部分二手房交易稅費成本,從而刺激需求積極入市。趁市場熱度提升的東風,開發商積極推貨令年末新房供應大增,11月住宅批準預售面積環比上升213%,而成交量在市場氛圍等因素帶動下同樣走高。

市場的活躍往往刺激價格的上調,然而前11個月一手住宅成交均價仍然保持了較為平穩的走勢,自2016年至今均價走向幾乎呈現直線型,這離不開預售和備案指導的影響。而此時對二手房價格的監測則更能夠反映市場價格的波動,根據戴德梁行統計,四季度深圳中高端住宅售價指數環比上升2.16%,延續了第三季度以來的上升走勢,下半年增長3.66%,全年累計增幅達到6.07%。中高端二手住宅交易受年末豪宅線調整影響尤為顯著,稅費成本的明顯降低刺激買家積極入市,同時也推高成交價格。

住宅市場展望:交易活躍度有望進一步提升,調控之下價格或穩中見升

戴德梁行華南區常務副總經理江冰河認為,避免樓市反彈引發系統性風險以及以平穩運行的態勢壓艙國民經濟是當前中國房地產市場調控的兩大前提。正因如此,保持房地產市場穩定依舊是2020年樓市調控的大方向——無論是年末的中央經濟工作會議還是住建部工作會議均再三重申了“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。穩定意味著在不能出現大漲的同時也不宜大跌。針對不同城市間的分化表現,因城施策的落實將令熱點城市的調控收緊與下行城市的政策松綁并行,以確??傮w穩定目標的實現。

張曉端女士認為,過去兩年,貨幣化安置下的棚改去庫存加上各大房企大舉進駐為三四線樓市帶來一片繁榮。但由于前期透支大量新增需求,三四線樓市成交總量已然開始收縮,前階段經歷快速上漲的價格也將面臨壓力。而一二線重點城市依托產業基礎及人口聚集仍將有望保持相對平穩的態勢。

在深圳市場,2019年中長期規劃利好不斷,而年末樓市政策的局部調整更是引發了市場的關注并刺激了成交的增長,需求觸機便發側面透視出深圳市場潛在的旺盛需求。另一方面,政策微調雖然也刺激了不同區域價格浮動和分化,但保持總體穩定仍是堅不可破的原則,如近期的小區業主控盤行為迅速招致嚴厲的行政打擊。據此預測2020年深圳總體調控基調將延續2019年末走勢,保持溫和寬松的同時強化對樓市反彈的監測,避免出現樓市反彈的預期。在此環境下,經歷3年的盤整期后,2020年住房交易的活躍度將有所提升,成交量有望增長;而在持續的調控和價格指導下新房價格將保持總體穩定并進一步制約二手市場的上探空間;在核心區域及規劃利好的新興板塊,優質物業價格的局部上升將是大概率事件。

多樣化的物業載體分流甲級寫字樓需求,重壓之下租金仍有調整空間

受國內外宏觀環境變化的影響,寫字樓需求疲軟并非深圳獨有。2019年,4座一線城市甲級寫字樓市場租金普降,反映全年甲級寫字樓新增需求的吸納量指標在深圳、上海、廣州均出現7成左右的降幅。就深圳市場而言,全市甲級寫字樓新增供應53.56萬平方米,較上年減少23.5%。然而新項目的入市并未有效刺激吸納量的增長,全年累計吸納量僅10.17萬平方米,不及上年的1/4;而空置率則在新供應以及需求疲軟的影響下同比上漲6.33個百分點至22.04%。為應對市場需求的萎靡,業主不斷調整租金及租賃策略,寫字樓租金持續回落, 2019年末全市甲級寫字樓租金連續四個季度環比回落至每月每平方米242.53元,同比降低12.3%。

疲軟的需求在新增供應刺激下向租金較低的新興商務區轉移,南山、寶安在供應刺激和租金的相對優勢下成為主要租賃成交區域。南山區全年錄得全市最高吸納量14.8萬平方米,寶安區全年甲級寫字樓吸納量達到了5.42萬平方米;而與之相反的是,在傳統的成熟商務區羅湖區和福田區全年甲級寫字樓累計吸納量分別為-30,164平方米和-70,458平方米。

除連年高供應遭遇需求疲軟令市場壓力大增外,甲級寫字樓市場還受到不斷入市的高品質研發辦公物業以及新興商務區非甲寫字樓對辦公需求的分流。在成熟商務區及交通便利的優質地段,越來越多的研發類物業品質直追甲級寫字樓,2019年52.62萬平方米優質研發辦公空間的新增供應,消化了市場29.66萬平方米的辦公需求;而在新興商務區前海,顯著的租金優勢及19.16萬平方米的非甲物業在同一片區的集中供應吸納了11.62萬平方米的辦公需求,也加速媽灣成為前海重要的商務功能擔當片區之一……在以上新增物業中合計48.82萬平方米的辦公需求量疊加甲級寫字樓10.17萬平方米的吸納量,意味著整體辦公租賃需求疲軟的狀況或好于單純甲級寫字樓指標所顯示的情況,同時也揭示出在前幾年租金快速上漲之后甲級寫字樓所面臨的競爭壓力,而我們預計未來幾年多樣化的物業載體對甲級寫字樓需求的分流仍將持續。

戴德梁行統計數據顯示,未來5年深圳有望迎來853萬平方米的甲級寫字樓供應,僅2020年有望投入使用的供應就達178萬平方米。張曉端女士預計,持續高供應所帶來的激烈市場競爭將延緩不少項目的入伙時間,即便如此,在相對低迷的經濟環境下,可見的供應壓力料將迫使業主做出更大的租金讓利,甲級寫字樓的空置率也將承受更大壓力,而最終能扭轉市場表現的新增需求則將依賴于經濟環境的改善。同時預計隨著深圳各商務板塊的供需差異擴大,區域個別發展、分化情況將更為明顯。

戴德梁行深圳公司副總經理、華南區寫字樓部及企業服務部高級董事羅進良預測,未來5年深圳寫字樓供應仍將持續增加,新增供應量預計將達853萬㎡,其中有47棟(約440萬㎡)是高端總部的自建寫字樓物業,占總供應面積約51.6%。新供應中大部分為金融總部或科技總部大廈,金融類總部物業普遍對總部物業的硬件設施及通訊網絡有更高的標準要求;科技類總部則更為關注人性化、生態和智能化的辦公空間??偛课飿I,將成為未來深圳寫字樓市場的新主流,引領深圳寫字樓無論在硬件標準、智能化服務以及綠色辦公空間等方面,向更高端方向發展。

大宗交易規模首次突破500億,同比增長77%,迎來歷史上最大宗外資投資

受全國宏觀經濟下行以及中美情勢影響,深圳經濟2019年增速放緩,但下半年利好政策頻繁出臺,各領域發揮全國“先行示范”,大宗交易保持良好的增長態勢。據戴德梁行華南區資本市場部主管陳俊儒透露,深圳已成為中國房地產大宗投資的重要目的地之一,占全國總交易量近五分之一,累計成交31宗,成交額達507億元,同比增長77%,創下歷史新高。其中,超過90%的成交金額發生在深圳核心區域,同時,超大型成交頻現,全市成交額20億元以上交易共8宗,占成交總額超80%。

從成交物業類型看來,寫字樓最受投資者青睞,商業物業投資額爆發;工業廠房,公寓類物業占比受政策收緊影響下降幅度較大;即便寫字樓租賃市場表現疲軟,依然有大批的投資人看好深圳的寫字樓資產,依然是投資人重倉的資產,主要有下列因素:

——優異的營商環境及政策利好,企業總部紛紛落戶深圳,總部物業購置需求強烈

——可售優質物業供應激增,有利于大宗交易

——價格相較往年有所回調,逐漸回歸理性,買入時機浮現,進一步刺激成交

深圳外資投資占比從去年2%大幅增加至16%,成交主要來自多個香港買家,其中,香港領展房托基金于第一季度收購新怡景中心城,成交額66億元,是深圳歷年來最大宗外資基金收購案。值得注意的是,雖然未計入外資投資,于第四季度收購前海華潤中心T2棟的中信保誠人壽保險其中的一個股東即是來自于歷史悠久的英國保誠人壽集團。2019年外資開始在大灣區發力,今年以來在收購成交量以及來深圳考察的數量都創下紀錄,在今年的全國大宗交易中,有近6成外資買家選擇上海,深圳作為大灣區核心城市,外資占比僅次于北京。

展望未來,陳俊儒表示,價格逐歸理性,意味大宗物業價格及回報逐漸合理,也是2019年深圳大宗交易市場能再破新高的核心原因之一,買賣雙方思維的調整意味著整體大宗交易市場發展向好更趨成熟。市場認同的投資邏輯也逐漸由短線投機轉向長線運營投資,商業地產投資的本質是運營回報、租金收益,若租賃市場表現疲軟,物業價格將持續調整,賣方不應倒因為果,有價有市才是合理、健康可持續發展的市場。

新興商圈租金年度漲幅領先全市,政策支持下120+首店入深激發商業活力

2019年,深圳新興商圈供應發力,寶安、光明和龍華優質購物中心新增供應達52萬平方米,在全市占比66.2%,推升年度全市供應總量達78.6萬平方米,創歷史新高。得益于部分項目所在的新興商圈內交通便利,并依托交軌擴大輻射范圍,以較大的體量填補區域市場的空白,吸引旺盛人氣,寶安及龍崗的優質購物中心最優層平均租金較去年末分別上漲17.4%及19.7%,表現出眾;同時,存量項目也積極挖掘市場熱點引入新業態,實現錯位競爭,積極謀求增長新極點。全市平均租金于四季度突破900元至每月每平方米902.5元,同比去年末上升3.7%;大量新供應下年末全市優質購物中心空置率僅微升至4.15%,仍然保持穩定走勢。

相對樂觀的市場指標表現,離不開運營商的多方努力及政策的支持。前三季度,全市社會消費品零售總額增長6.8%,增速較前兩季放緩0.9個百分點。面對不容樂觀的宏觀環境和激烈的市場競爭,部分在建項目選擇延期入市;成熟商圈內新項目入市也伴隨著存量項目需求被分流、空置率走高而租金隨之下調的情況。為促進消費健康增長,支持深圳建設國際消費中心城市,9月深圳商務局出臺舉措,從發展首店經濟、鼓勵品牌首發到繁榮“夜間經濟”,以期促進消費增長。據戴德梁行統計,今年深圳收割超120個首店,其中引入的全國首店18%,深圳首店53%。從業態方面來看,58%為零售類首店,36%為餐飲,而6%為體驗類。以福田COCO Park、海雅繽紛城、海岸城等為代表的全市典型成熟項目或進行場內硬件升級、或調改業態組合, 一系列的運營創新持續推出,促進項目進一步煥發活力。

市場積極調改的背后是宏觀經濟的不明朗預期對消費及商業市場可能造成的負面影響,結合供應狀況預期深圳商業市場的走向,張曉端女士表示,2020年深圳還將迎來67.5萬平方米優質購物中心的供應,其中60.7%位于成熟商圈,39.3%位于新興商圈,未來商業市場的競爭不言而喻。然而商業市場的平穩發展還有賴于消費市場的支撐,而在短期內經濟不甚景氣的影響下,消費或傾向保守。疊加新項目的影響,預計優質購物中心整體空置率將有所上升,同時租金上漲承壓,局部優質項目集中的成熟商圈租金或將小幅下滑。

審校:歐陽穎

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