行業報告 | 一二線需求持續釋放,棚改力度或超預期

2019-12-28 17:58:47
我們認為一二線市場自2017年起在強調控下周期性減弱,近三年銷售維持相對低位,2019年需求初步釋放,疊加以推盤增加與預期改善,預計改善持續性較強。

1、銷售下行壓力加大,2020年預計負增長

從銷售指標來看,2019年1-10月的商品房銷售面積為133,251萬平方米,同比上升0.1%,較1-9月收窄0.2個百分點,其中,10月單月銷售面積同比上升1.9%。1-10月的商品房銷售額為124,417億元,同比上升7.3%;較1-9月擴大0.3個百分點。其中,10月單月銷售額同比上升9.7%。

從價格指標來看,1-10月的商品房銷售均價為9,337元/平米,同比上升7.2%,較1-9月擴大0個百分點。其中,10月單月銷售均價環比下降1.2%。從庫存指標來看,10月末商品房待售面積為49,323萬平方米,同比下降6.6%,較9月末減少23萬平方米,其中,住宅待售面積減少125萬平方米。

2019年以來,全國樓市降溫明顯,多月銷售面積同比負增長。三季度以來,伴隨房企加快推盤,以及部分城市調控政策結構性松綁,銷售企穩回升,10月單月銷售面積增速1.9%,前10月累計銷售面積增速0.1%,年內首次回正。銷售強于年初市場預判主要因為:1)三四線城市銷售韌性強于預期,棚改暫停未造成斷崖式下跌;2)融資收緊背景下房企加強推貨力度,去化率上升;3)“因城施策”政策指導下,部分城市銷售熱度回升。

圖:商品房竣工面積及銷售面積

展望2020年,我們認為1)由于房企以價換量、加速推盤的邊際作用遞減,20年全年銷售面積將同比下降;2)棚改力度或超預期,三四線成交韌性強勁;3)一二線城市需求持續釋放疊加預期改善,成交改善持續性較強,2020年仍將優于大市;4)結構上來看,龍頭房企銷售將繼續強勢,拿地及融資多重優勢下,行業集中度將進一步提升。

2、一二線成交需求持續釋放,20年繼續優于大市

結構上而言,一二線城市銷售在2019年出現強勢復蘇:在我們重點跟蹤的30個城市中,2019年1-10月,一線城市商品房成交量累計同比增長15.2%,增速領跑全國;其中3-6月均實現超過30%的累計同比增速,出現明顯的“小陽春”現象,隨后見頂回落,但仍相對活躍。而二線城市在去年高基數背景下,19年1-10月累計銷售額與去年基本持平。一二線城市從18年3月同比增速最低點開始已連續復蘇超12個月,并且在19年4月再創新高,顯示出一二線城市的市場需求正逐步釋放。

我們認為一二線市場自2017年起在強調控下周期性減弱,近三年銷售維持相對低位,2019年需求初步釋放,疊加以推盤增加與預期改善,預計改善持續性較強。與此同時,因宏觀流動性持續寬松,遠期房貸利率有望進一步下行,一二線城市對于流動性更為敏感,因此我們認為2020還將能有優于大市的表現。

圖:2013-2019年一線城市1-10月累計成交量

圖:一線城市成交增速領跑全國

3、三四線銷售或將平緩下滑,棚改計劃20年超預期

三線及以下市場成交熱度則預計將持續平緩下降:自16年起銷售持續轉暖,直至去年四季度開始收斂,今年整體緩步下行,疊加2019年拿地力度的收窄,我們認為自然需求的釋放疊加供給力度的減弱都會導致銷售回落。同時,今年直接縮量50%的棚改力度也會在明年充分兌現。最后,三線及以下市場對于流動性相對鈍感,這些都會成為三線及以下市場的拖累因素。但2020年棚改力度或超市場預期,帶動2021年及以后銷售增長。

2014年以來,棚改貨幣化對于全國尤其是三四線城市的房屋銷量形成了顯著拉動。據我們估算,2015-2018年,全國棚改貨幣化分別去化庫存為1.5、2.5、3.1和2.5億平米,分別占比2015-2018年銷售面積的13.5%、18%、22%和17%。但由于2019年棚改套數出現約50%的斷崖式下跌,或導致2020年銷售動能下滑。

另一方面,2019年棚改完成情況及2020年計劃完成套數或將超市場預期,主要由于2018-2020年計劃再改造各類棚戶區1,500萬套,其中2018年已經完成580萬套,截至2019年10月,全國棚改計劃已完成300萬套,超過全年目標;我們按照完成速度線性外推,預計全年完成約360萬套,大幅超過年初計劃。

同時,2019年中央經濟工作會議上,提出要加大困難群眾的住房保障工作,同時要加強城市更新(比如棚改)和存量住房提升(比如老舊小區改造)的工作,我們認為雖然2019年棚改計劃大幅縮減,但2017年提出的三年1,500萬套棚改攻堅計劃,仍約有514套未完成,明年是攻堅計劃的最后一年,棚改建設力度或超預期。

從貨幣角度看,1-10月抵押補充貸款(PSL)新增2,611億元,同比下降58.1%,當月新增規模4-8月負增長,隨后9月起重新開始投放。棚改政策在年中急剎車后,三季度起重新調整再上路,金融政策也予以更多的支持。

展望未來,我們認為在棚改減弱的背景下,三四線城市銷售會平緩下滑但銷售韌性猶存,原因有以下幾點:1)2019年棚改完成套數及2020年計劃完成套數或將超市場預期;2)在“一城一策”宏觀政策下,部分銷售額或房價下滑較快的城市政策放松預期走強,對沖銷售下行風險;3)“長三角一體化”、“粵港澳大灣區”、“京津冀一體化”等都市圈戰略不斷深化落地、都市圈內三四線城市人口或將維持正流入,帶動購房需求;4)棚改貨幣化安置資金劃撥與到位、居民拿到補償款與形成購房行為之間的時間差,均會平滑需求曲線。

圖:2013-2019年棚改貨幣化安置計劃與完成情況

圖:PSL期末余額與每月新增額

審校:歐陽穎

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