巨坑!英國開發商被捕,利物浦31億的房產項目要爛尾了?

觀點地產網 ?

2020-02-09 18:11

  • 是哪兩個項目陷入爛尾的危險之中呢?

    最近一段時間,經常有讀者向我咨詢英國利物浦的房產項目,倒不是想買,而是發現自己之前買的項目有爛尾傾向,不僅聯系不上開發商,而且項目頻頻因為負面新聞登上英國媒體,于是投資者們紛紛懷疑自己是不是已經血本無歸。

    在研究解決方案之前,我們先看看到底發生了什么。

    繼利物浦“新中國城”項目爛尾后,利物浦又一大型房產項目可能也要爛尾了。

    據英國媒體《Ehco》2020年1月15日報道,在英國開發商Elliot Group老板Elliot Lawless因涉嫌欺詐被逮捕后,Elliot Group目前在利物浦的兩個大型項目就被迫停工了。

    不只Elliot Lawless一個人被逮進了警察局,跟他一同被逮捕的,還有利物浦市政府的可持續發展執行官Nick Kavanagh。

    他們都是在去年12月因涉嫌一系列的詐騙、賄賂和腐敗行為而被利物浦Merseyside警方逮捕。

    被逮捕以后,Elliot Lawless一直在極力否認被指控的罪名。目前,無論是他還是政府官員都還沒有被定罪。Merseyside警方還在進一步調查事件的真相。

    2020年1月6日,英國開發商Elliot Group在與承包商Vermont協商后,正式證實這兩個正在利物浦開發的項目已經被叫停了。

    不過,Elliot Group 堅稱自己在英國其它城市的開發項目不受影響,還在持續建設中。

    同時,Elliot Group還發表聲明,表示在目前的法律糾紛畫上一個圓滿的句號后,集團會考慮重啟這兩個項目。

    Elliot Group集團的發言人稱:“為了我們的客戶和投資人的利益,我們希望能盡快重啟目前暫停的所有工作并按時完成這兩個項目。”

    承包商Vermont則表示在警察做出最終結論之前,公司不會做任何的聲明。

    這兩個叫停的項目是什么?

    那么是哪兩個項目陷入爛尾的危險之中呢?

    根據Elliot Group的公告,停工的兩個項目一個是Aura, 另一個則是Infinity Towers。

    Aura是利物浦一個全新的大型學生公寓項目,位于利物浦東部的Islington區,在Erskine街與Low Hill路交匯處,南部緊鄰皇家利物浦大學醫院,步行幾分鐘即到利物浦大學。

    整個AURA公寓項目分為三期,共1007套學生公寓和142棟一居室和兩居室的樓房,估值在1億英鎊左右,

    Aura項目原計劃在2020年9月竣工,為附近皇家利物浦大學醫院和利物浦大學的學生提供住處。

    同樣受到停工影響的還有位于利物浦Leeds街上的Infinity項目。項目包含了三個獨立公寓大樓,分別為27層,33層和38層,估值在2.5億英鎊左右。

    按原計劃,項目的第一期工程將會在2021年12月前,建成一座38層,共有416套公寓的住宅樓。

    當時,開發商Elliot Group 集團對兩個項目信心十足,在項目設計研討會結束后,總裁Elliot Lawless認為投資者對利物浦的信心正在增長,開發這兩個項目是非常正確的選擇。

    “國內外投資者都能看到利物浦的經濟實力,再加上豐厚的投資回報率,利物浦蘊含著很大的商業價值。”

    總部位于利物浦的項目承包商Vermont也對此滿懷期待,他們的首席執行官馬克·康納(Mark Connor)表示說:

    “這是一個令人興奮的消息,我們非常自豪即將交付的建筑將對我的家鄉產生如此積極的影響。”

    然而,結果我們也知道了,備受矚目的兩大項目卻并未對利物浦產生所謂的“積極影響”,還為利物浦的房產開發蒙上了一層陰影。

    首當其沖的就是工人們的就業問題。

    兩大項目停工后,聯合區域官員約翰·謝潑德就表示說,項目的停滯意味著這兩大項目的建筑工人們被迫尋找新的工作。

    他說:“今年是出了名的就業難,那些自認為就業相對穩定的員工現在面臨著一個嚴峻的現實,那就是要在短時間內謀求新的生路。”

    Elliot Group 集團打算怎么自救?

    Elliot Group集團的自救措施很簡單,就是要求項目投資人提前支付項目款。

    據報道,Elliot Group集團“威脅”Aura和Infinity這兩個項目的投資者,如果他們不選擇提前一年注入項目款的話,那么這兩個項目就不是停工這么簡單了,這兩個項目會直接爛尾。

    當然,除了從投資者身上薅羊毛外,Elliot Group公司也承諾再為項目注入700萬英鎊的現金應急。

    在寫給投資者的信中,Elliot Lawless表示,由于項目的首選債務融資方馬斯洛(Maslow Capital)選擇撤資,Aura和Infinity 這兩個項目將面臨著瓦解的風險。

    因此,Elliot Lawless希望這兩個項目的投資者們能比計劃提前一年付款,在本月底前先提前注入樓盤總金額25%的資金,在7月底前再注入樓盤總金額10%的資金。

    一位不愿透露姓名的Aura投資者表示,這意味著,他們需要比預期提前一年去籌集數萬英鎊。

    對此Elliot Lawless解釋說,:“現在內部的融資非常的必要。如果一旦我們得不到投資者的充足支持,我們只能將公司置于某種形式的破產管理程序中,比如說采取公司自愿安排程序(CVA)等。”

    “投資者們提前注入的項目款,加上我的現金流入,我們就能確保有充足資金重啟這兩個項目。”

    “隨著我們恢復到100%由投資者/開發商主導的融資方式后,投資者將會處于優勢地位,因為開發商不需要向第三方貸款或者做擔保,可以直接從買家處獲得開發資金。”

    “任何提前支付的項目款都將存放在一個托管賬戶中,這意味著只有籌集到足夠的資金來完成項目的開發工作后,才能動這筆錢。作為對投資者提前付款的回報,你們將獲得一些好處,比如說公司會為你付的項目款提供3%的利息。”

    而且Elliot Lawless還嘴硬地表示,他認為警方的調查并沒有對項目造成很大影響。

    “雖然我無法對調查進行太多的詳細說明,但我可以向你們保證,警方調查與項目無關,因此無論調查結果如何,一旦得到充分的資金,它將不會對項目開發造成影響。”

    Elliot Group集團發言人也試圖洗白項目停滯的慘劇,他給出的解釋是:

    “Elliot Group集團的融資模式在過去的五年中,已經進行了很多次成功的實踐,陸續為投資者們交付了2500套房產。投資者們了解我們的商業模式,我們正在與他們的律師和代理人溝通,希望能達到雙方都滿意的結果。”

    說白了,Elliot Group集團就是覺得如今的“提前付款”與他們在許多其他成功的開發項目上所做的類似,所以說投資者們沒有什么不好接受的。

    而且,Elliot Group再三的保證,一旦資金到位,他們聘請的承包商佛蒙特州建筑公司(Vermont Construction)將立即重新開工。

    英國投資避坑指南:

    從Elliot Group的例子可以看出,選擇一個靠譜的開發商很重要,要不最后只能淪落到房財兩空的境地。

    那么如何才能避免坑爹的開發商呢,這里我之前在英倫投資客公眾號里寫過多次,這里再重復幾點避坑指南,希望大家可以少走彎路,避免入坑。

    一般來說(注意并不是全部的不良開發商),風險大的開發商都有以下幾個特征:

    1. 開發商首先向買家承諾了高昂的租金回報率(往往在7%以上),且承諾包租。

    2. 開發商往往會要求買家提前注入樓盤總金額50-80%的資金。這樣一來,開發商不再需要向銀行貸款,可以直接從買家處獲得開發資金,相當于投資客集資建房。

    就拿Aura項目舉例來說,這兩個特征全中了。

    項目開發商曾經保證過,Aura項目前五年每年都有8.5%的凈收益,并且要求在交換合同時支付除去£5,000定金后的房產的50%費用(在支付定金28天后),在樓盤完工時支付剩下的50%。

    事實也證明了,這種模式不但需要買家對開發商有很強的信任,而且集資建房的模式也沒有那么可靠,許多項目至今仍未動工,或修建到一半就可能因為現金流斷掉而進入停滯狀態。

    從法律的角度講,這種買家集資建房的模式本身不違法,也并不是所有使用這種模式的項目都爛尾了。

    但是,這個模式的的確確已經導致數以千計的英國投資者蒙受損失。

    英倫投資客寫在最后

    這個事件很有代表意義,也算是給投資者敲響了警鐘。

    雖然目前英國市場回暖,大家海外投資的熱情都很高,但在選擇項目的時候一定要謹慎。

    對于投資者來說,如果對英國不太熟悉,建議認準大城市(比如倫敦等就會安全很多)和大開發商(最好是上市開發商),同時也要查一查開發商的過往項目、成立歷史,開發商老板人靠不靠譜。

    最后,如果真的自己拿不準,也可以加我微信問一問,看看自己在看的項目到底靠不靠譜。

    另外,如果有買了這幾個項目的讀者,想加入維權群,也可以添加微信chelsea121216,目前這邊已經有一些投資者在想辦法了。

    傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產投資,觀點地產網專欄作者

    撰文:傅士鵬    

    審校:勞蓉蓉



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