2020年房地產投資是否還能高位運行?

觀點地產網 ?

2019-12-24 10:54

  • 從房地產投資的先行指標、實物和價格因素、成本結構等三個維度入手,研判2020年房地產投資形勢。

    夏磊 2019年12月10-12日,中央經濟工作會議召開。會議決定,要加大城市困難群眾住房保障工作,加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造,大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展。

    今年1-11月,房地產累計投資121265億元,同比增長10.2%,對穩增長發揮了重要的壓艙石作用。行至年末,市場普遍關注明年房地產投資的下行壓力。本文將從房地產投資的先行指標、實物和價格因素、成本結構等三個維度入手,研判2020年房地產投資形勢。

    房地產投資難以持續高位運行,預計2020年全年房地產投資增速6.8%,較2019年回落3.2個百分點。

    從先行指標看,2019年拿地放緩決定2020年投資增速回落。土地是房地產投資的原材料,因此拿地是房地產投資的最佳先行指標。全國來看,土地成交領先房地產投資9-12個月。2019年1-11月,全國宅地成交規劃建面同比下降1.7%,而2018年全年為增長26.3%,拿地增速的大幅回落,決定了2020年投資進一步下行的總體趨勢。分城市能級看,預計一線城市投資增速7.8%、較2019年回落0.7個百分點,占比10.9%、上升0.1個百分點;二線城市增速5.5%、回落2.0個百分點,占比35.7%、下降0.4個百分點;三四線城市增速7.5%、回落4.5個百分點,占比53.3%、上升0.3個百分點。

    從實物和價格因素看,施工與價格因素對投資拉動均將有所回落。預計2020年實際投資增速6.0%、較2019年回落1.1個百分點,主要由于拿地和新開工增速下行的滯后影響,導致施工增長的小幅放緩;預計價格因素同比增長0.9%、回落1.9個百分點,主要由于全球經濟和中國經濟總需求不足,因此PPI也有小幅下行壓力。

    從成本結構看,土地支出增速回落較多、建安支出平穩。預計2020年土地購置費增速5%、較2019年回落10個百分點,主要由于2019年土地成交價款增速大幅下行,1-11月土地成交價款同比下降13.0%,由2018年全年的增長18.0%大幅回落;土地成交價款領先土地購置費約9個月,預計2020年土地購置費拉動投資增速1.6個百分點,較2019年減少2.9個百分點,將是明年投資增速的主要拖累因素。預計建安支出增速7.6%、回落0.2個百分點,主要由于2016年前后銷售期房臨近交房,將體現為施工面積的較強韌性和單位建安支出的小幅增長,預計明年房屋施工面積增速6.0%、回落2.7個百分點,單位建安支出增速1.5%、由降轉升。

    明年竣工會不會十分強勁?

    龐大待竣工規模已開始發力,將成為支撐2020年開發投資的主要力量。近三年來,行業積蓄了龐大的待竣工規模,2009-2015年,房屋竣工面積每年較同期商品房銷售面積少2億平左右;但2016-2018年三年,年差值超過5億平,而同期,商品房待售面積僅減少2.15億平。接近4年的竣工滯后,已接近多數預售商品房的交房極限,目前施工和竣工環節已開始明顯發力,特別是竣工。1-11月竣工面積累計降幅4.5%,較1-10月收窄1個百分點,特別是8月以來連續4個月實現當月正增長。

    盡管竣工將溫和改善但不會逆轉投資下行趨勢。主要有三方面原因。一是,對于房企而言,新開工的優先級仍高于竣工。隨著棚改貨幣化的拉動作用逐漸消退,市場愈發接近尾聲,銷售熱度進一步回落,疊加融資壓力加大,房企的資金安排重點還是優先保障新開工以加快銷售和回款,而非竣工。二是,近兩年的期房銷售中,根據項目進度,房企適度拉長合同約定的交房期限,以平滑竣工壓力。三是,住房竣工驗收條件趨于嚴格,竣工難以持續高增。交房質量事關民生,近年來越來越多地區針對竣工驗收出臺分戶驗收、水電氣通信設施敷設到戶等要求,還有要求交納首期住宅專項維修資金,充分保障購房者權益。10月當月竣工增速大幅跳升主要是由于臨近年底而集中驗收住房,季節性因素不能等同于總體竣工形勢,11月增速已明顯回落。

    房企拿地會不會大幅減少?

    1、融資政策總體平穩,不會過度沖擊房地產投資。5月以來,銀保監會、發改委、央行等部門從量和價兩方面推動房地產相關的貨幣金融制度變革,防止資金過度、違規流入房地產領域,堅定執行“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。當前房地產市場總體平穩,預計2020年融資政策總體將保持平穩,適度微調。

    2、土地市場對于地方財政和穩增長具有重要作用,地方政府將“因城施策”保持土地市場平穩。2019年1-11月,地方政府性基金預算收入中土地出讓收入同比增長8.1%,明顯高于全國一般公共預算收入3.8%的增速,在減稅降費和穩增長背景下構成地方財政的重要支撐。當前土地市場與房地產市場分化,土地市場仍有熱度,2019年1-11月,全國宅地出讓總價同比增長14.9%,明顯高于全國商品房銷售額7.3%的增速。未來土地市場若下行壓力加大,地方政府仍可通過加大優質地塊供應,以促進土地成交。

    3、“補庫存”決定了優質地塊對房企的絕對吸引力。一是房企必須保持充足的土地儲備以保障新開工。二是房企對于優質地塊,特別是一二線的土地仍有較強需求。當前一二線住宅用地成交溢價率處于2016年以來低位,但成交規劃建面增速仍處中等水平,表明溢價率回落并非由于房企拿地需求驟減所致。

    夏磊 恒大研究院副院長 觀點地產新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



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