行業發展指數 | 1月中國房地產企業內地融資報告及排行

觀點指數研究院 ?

2020-02-14 18:11

  • 房地產融資淡季,融資規模明顯下降。A股樣本房企仍以擔保為主,港股房企境外融資為主。信托投資方面廣西熱度依舊,規模普遍不大,湖南、四川地區吸金規模領跑。

    觀點指數 2020年1月份房企融資活動相對冷清,相對上月總體融資規模驟減,主要由于1月正值春節假期,同時也是行業周期性休整期。

    去年12月至今,多家房企發布融資規劃,相信未來幾月融資規模將擴大。市場流動性整體保持上月的適當充沛,央行未過多干預。同時,疫情爆發對1月融資影響微弱,未來幾月房企可能出現短期彌補流動性融資的額外需求。

    信托方面,行業總體發行產品數量和規模也隨行業淡季而降低。四川信托仍領跑產品發行數量,廣西吸引多個信托產品,而規模較低,推測正值試探投資期。北京、天津、浙江等成熟地區,規模則普遍偏大。

    央行下調存款準備金率

    根據國家統計局1月17日公布的數據,2019年12月房企實際到位資金合計月度值創過去3年新高,超過2017年的小高點, 達到18781.32億元,高于上月的預期。

    而從下圖的趨勢來看,由于統計局公布的數據僅有自2月起的累計值,這導致沒有辦法準確得知1、2兩個月的具體到位資金情況,尤其沒有從趨勢圖中體現出來。而累計趨勢則存在讓人誤解1、2月是資金的低估。

    不過整體來看,到位資金的規模存在明顯的周期性和規律性??梢钥闯?,年初和年末均是周期的高點。這段時期可以認為是房企在為下一年的投資做資金的積累和準備。

    根據過去3年統計局所公布的2月累計到位資金情況,月均到位資金額均超過3000億元,該值大于全年其他月份。鑒于年初有大量的上年資金結余,若去除上年資金結余,2019年2月累計到位資金為24497.3億元,相較于2017年2月的22880.07億元呈現穩定增長趨勢,可以大致推斷,2020年2月累計到位資金約為26000億元左右。

    從房企實際到位資金來源占比走勢來看,除上面提及的1、2月以上年結余為主外,全年仍以自籌資金和定金及預收款為房企最重要的、比例最大的資金來源。各來源占比有小幅波動,整體水平相差不大。

    從絕對量來看, 12月實際到位資金環比上升15.07%、同比上升14.87%,其中,國內貸款環比上升28.49%、同比上升0.87%,利用外資環比下降51.42%、同比上升156.64%,自籌資金環比上升2.39%、同比上升8.34%,定金及預收款環比上升29.29%、同比上升17.21%,個人按揭貸款環比上升27.81%、同比上升26.25%,其他環比下降18.19%、同比上升37.48%。

    政策方面,中國人民銀行決定于2020年1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司)。此舉將大幅擴充市場貨幣量,增加流動性,從而降低企業融資成本,激勵經濟發展。央行相關人員預期,此次降準將會釋放長期資金8000多億元,而根據貨幣乘數,最終市場增加的流動性很可能遠高于該數字。

    1月10日,央行暫停逆回購,預示整體市場整體流動性充足。1月中旬,由于疫情信息正式公布,央行下發通知加大涉及疫情防控和民生領域的信貸支持。而房地產屬于政府重點管控行業,但可預見今年政府大概率不會出臺打壓政策,具體還需關注事態發展。

    樣本房企融資規模腰斬

    融資方面,公司債依舊是最受歡迎的債券融資方式,不僅體現在次數和規模上。從1月的融資情況看,公司債與短期融資券首次表現出了明顯的結構差異:從圖中可明顯看出,公司債明顯處于短期融資券的右上方,意味著,公司債的規模、票面利率(也包括期限)總體上都高于短期融資券。

    本次報告采用iFinD全部未到期債券數據,篩選申萬一級行業為房地產,1月債權類融資總額達684.92億元,票面利率中位數為5.35%,其中,以THS債券一級分類,融資金額最高的類別為公司債,融資總額326.54億元,票面利率中位數為6.67%,其次為短期融資券,融資總額130億元,票面利率中位數為3.73%。

    受監測的60家樣本A股企業中,有12家房企采用了債權類融資方式,總融資額114.6億元,票面利率中位數為4.32%,按類別看,短期融資券金額最多,達到56億元,其次是資產支持證券,總融資額30億元。

    根據樣本A股房企所發布發公告,樣本房企依然以子公司進行融資擔保的融資方式為主,本月觀點指數監測到樣本房企33次擔保融資,總涉及擔保額250.88億元,不足上月729.7億元的一半。

    股權融資方面,1月樣本公司無增發事項。大悅城于1月3日公告其于12月所增發股份,募集資金總額約24.26億元。該金額不計入1月融資統計。

    而對于在香港上市的內地房企,觀點指數監測到,內房股1月份以美元優先票據為主要融資方式,共有25次優先票據發行,發行總額共計898億人民幣。內房股在內地方面的融資僅有兩家,融資金額分別為28億和35億元。

    ABS方面,內房股較為活躍,根據iFinD更新的ABS項目進度信息,1月有三個項目狀態更新為通過,一個項目的狀態更新為已反饋。其中,正榮地產20億應收賬款項目規模最大。鑒于項目成立時間,暫不將未核實已成立的項目計入融資金額的統計。

    綜合考慮多種融資渠道,如果包含融資擔保,1月A股和港股樣本企業在內地融資排名情況如下:

    信托融資受挫,私募基金現政策利好

    緊接著是信托方面的融資信息。根據用益信托網的統計數據,2020年1月共發行387個投資于房地產行業的信托產品,規??傆?99.83億元,平均期限1.45年,平均年收益率8.2%。同樣,無論從數量上,還是規模上,相較于去年12月的711個產品,934.27億融資規模,1月融資出現腰斬。

    而從用益信托網公布具體信息的產品來看,發行時間起始于1月份的有118只,從投資方式來看,其中,股權投資有5只,平均收益率為8.49%;權益投資有43只,平均收益率為7.9%;信托貸款有65只,平均收益率為8.25%;組合運用有5只,平均收益率為7.88%。

    信托產品的預期收益區間平均為0.67個百分點,最大為1.3%,該項目投資于某武漢漢口集合項目。

    根據可得的數據,四川信托在本月發行的產品依舊最多,1月共發行信托產品50個,就已獲悉的數據,四川信托本月共發行38.5億元。另外信托產品主要集中在前幾家機構,除發行數量最多的4家機構,其余機構發行產品數量不超過3個。前4家機構發行數量為全部發行產品的80.39%;募集資金金額則占全部發行規模的56.15%。

    行業的集中情況可以從發行數量累計占比中直觀的看出。陰影部分與45度斜線差異越大,說明行業越集中。

    相同發行數量的規模對比中,可見整體發行規模相近,保持著規模隨數量上升的規律。右上角的深色區域意味1月出現了個別異常大規模產品。

    本月的信托募集資金規模受到房地產行業周期性低谷等因素影響,整體募集規模偏低,其中,發行產品數量一向領先的四川信托,其發行的50個產品募集資金總額僅為38.54億元,相比于2019年11月某投向江西南昌的信托產品,單只產品的資金規模便達22億元。

    受到春節影響,信托發行起始日期最晚為1月22日,具體發行時間如下。

    從投向地區來看,1月一定程度上延續了12月的投資趨勢,投向廣西的產品位列第二,有10只產品,共計8.69億元,但規模上只略微超過投向山東信托產品規模的一半,大多產品規模不大。規模最大的湖南地區,僅有6只產品。而天津在只有兩只產品的情況下,總規模達10.28億元,超過廣西地區。需要注意的是,信托數據一定程度上受到公布數據缺失的影響。

    從全國投向分布圖中可以清晰的看出,1月的信托產品集中于廣西、山東等幾個重點地區。

    另一方面,1月沒有私募基金投資于房地產的信息公布。不過1月17日,中國證券投資基金業協會發布消息稱,自2020年2月7日起,對持續合規運行、信用狀況良好的私募基金管理人試行采取“分道制+抽查制”方式辦理私募基金產品備案。“優等生”走快速通道,一日完成備案。此舉無疑促進了私募基金投資,也鼓勵了合規發展,促進私募行業房地產信用體系建設,未來或許有更多優質的私募基金投資于房地產市場。

    撰文:劉陽    

    審校:陳朗洲



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