解局 | 易小迪找來“救兵”北京信托

觀點地產網 ?

2019-12-31 23:04

  • 在商業世界中,騎士與救兵永遠不會像童話故事里描述的那樣,每一次“拔刀相助”的背后,肯定會有利益的共贏。

    觀點地產網 “我們不是簡單出售項目,完全是一個資源共享,因為還需要錢去干別的事情。”

    在易小迪的觀念中,這是一個資源共享與聯合創作的時代。在這個時代,沒有必要一個人做所有東西,他只需要把時間和金錢放在自己擅長的方面,至于其他的部分,可以引入更專業的人士來參與。

    近日,陽光100再傳項目出售的消息,但這一次短短的10頁公告中,易小迪講述了一個長篇的故事。

    12月27日,陽光100發布公告稱,該公司擬向北京信托出售溫州中信昊園投資有限公司90%股權,交易對價為7.9億元。

    值得一提的是,此前11月22日,陽光100才斥資4.44億收回了上述項目公司剩余51%股權。

    陽光100這一買一賣的動作僅間隔了一個月的時間,但這場交易背后,可能窺見易小迪的融資秘密、陽光100的資本魔術以及“救兵”北京信托的故事。

    融資的秘密

    翻開故事的扉頁,陽光100首先講述了一個“表外融資”的故事。

    12月26日,陽光100全資附屬公司陽光壹佰集團與北京信托、溫州中信昊園簽署包括股權轉讓合同、投資協議、增資協議及項目公司管理協議等一系列文件。

    由此,溫州中信昊園90%股權將自陽光壹佰集團轉讓予北京信托,代價最高為7.9億元。

    資料顯示,溫州中信昊園是一家在溫州從事一級土地整治項目的公司,所涉一級開發項目土地達400公頃,涵蓋溫州阿爾勒項目遠期規劃土地。

    11月末,陽光100將上述項目剩余股權收入囊中,彼時該公司還提到,收購完成后,將有助于集團進行一二級聯動,高質量完成對溫州阿爾勒項目的遠期規劃。

    距離收購僅過去一個月時間,易小迪又將項目90%股權拱手相讓。

    對于項目頻繁轉讓的動作,熟悉陽光100的相關人士表示,一切僅以公告為準,不了解更多的事宜。

    但外界對這“一買一賣”的主流看法是,陽光100現金流存在一定壓力,無法支撐體量如此大項目,因此引入合作伙伴共同來開發該項目。

    現匯生國際融資總裁和協縱策略管理集團前創始人黃立沖也認為:“到了年底,很多中小型房地產公司都面臨資金上的壓力,無法如期向項目投入資金,因此被迫利用社會上的資金和資源。”

    但事實上,入局地產行業30年時間的易小迪,有更多盤算與考量。

    據悉,上述股權轉讓后,北京信托預計將向項目公司投入19.1億元,同時將成立信托并向合格投資者籌集資金20億元。

    經過上述的股權轉讓、增資等一系列動作后,溫州中信昊園日常運營及管理將仍主要由陽光100負責,未來,陽光100還擁有優先選擇權購買北京信托所出售項目公司的任何或全部股權。

    也就是說,陽光100將項目股權轉讓后,由北京信托透過增資、信托融資的方式為項目的開發補足資金,但陽光100仍然保留項目的主導權,并且有權優先回購上述項目。

    “這是一種表外的融資,把土地的開發留給自己,但是股權壓在別人手上。”在黃立沖看來,這種融資模式一方面能夠補足資金,讓項目得以順利開發;另一方面能夠優化企業的財務狀況,使得企業資產負債表得到明顯的改觀。

    “這是利用好信托資金的錢,陽光100為信托打工。”

    易小迪“救兵”

    “其實我想在這里做個預測,陽光100遲早會被北京信托收編。”分析人士如是表示。

    但在易小迪描繪的長篇巨著中,北京信托是故事主角之一,就像是一個勇敢的騎士,每當陽光100陷入困境,總會挺身而出。

    2019年1月,陽光100股價突發跳水,盤中一度暴跌75%,市值一日之內蒸發超過60億港元。危急之中,陽光100向北京信托融資20億元,以挽救緊繃的資金鏈條。

    彼時,北京信托承諾在兩年內提供不超過20億元給興隆縣高鐵新城等項目的開發公司,而陽光100需要轉讓項目公司79.001%股權予北京信托,同時將剩余的20.999%股權質押予北京信托。

    似乎每當陽光100遇到困難,北京信托都會第一時間出現,2019年以來,陽光100透過北京信托籌集的資金已超過40億元。

    “對陽光100這種體量相對較小的企業來說,40億融資金額已經算是一筆較大規模的融資了。”

    或許對易小迪而言,北京信托救助其于危難之間,但細看這個“救兵”的本質,仍舊是資本的故事。

    資料顯示,在1月份的交易當中,陽光100需確保北京信托年度投資收益不低于信托本金的13%;同時,陽光100還需與北京信托訂立差額補足協議,需承擔關于差額補足款的支付義務。

    按照20億元的本金、每年至少13%的投資收益計算,北京信托每年投資收益將不低于2.6億元,兩年下來,北京信托的投資回報則達到5.2億元。

    此次交易,同樣存在諸多條款。

    根據陽光100收購溫州中信昊園51%代價可以計算,此次出售該公司90%股權的定價幾乎不存在溢價。

    加之,北京信托收購溫州中信昊園90%股權所需支付的代價也并非現金,而是先進行20億元的信托融資,再從所籌資金中提取出9000萬元,完成第一期的付款。

    而后,第二期付款為1億元,該筆款項需在北京信托獲得溫州中信昊園分配利潤、轉讓部分或全部股權后所收款項及該公司其他收益滿足了約定數額后才能到賬。公告提出,假設信托投資的期限為三年,則股權投資所得最高將達到28.2億元。

    第三筆付款為6億元,則需滿足假設信托投資三年所需達到的最高投資所得30億元才可劃入陽光100的賬面。

    在商業世界中,騎士與救兵永遠不會像童話故事里描述的那樣,每一次“拔刀相助”的背后,肯定會有利益的共贏。

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    撰文:龔麗欣    

    審校:徐耀輝



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