碧桂園歲末融資 酒店、醫院成ABS底層資產的證券化通道

觀點地產網 ?

2019-12-31 21:46

  • 對于碧桂園這種規模的房企,發行此類資產證券化工具并不難,募集資金用途限制也較小,既可以盤活資產,也能夠調節融資成本。

    觀點地產網 除了拿地和機器人,碧桂園近期還在融資方面頻繁吸引著外界的目光。

    消息顯示,碧桂園在資本市場頻繁動作,12月前后密集進行多筆ABS融資,目前為止已涉四筆資產證券化項目,總金融為26.65億元。

    額度最大的是于12月26日獲受理的“中山證券-碧桂園資產支持專項計劃狀態”,品種為資產支持證券-ABS,發行金額13.16億元。

    特別的是,碧桂園少見地利用了物業作為底層資產進行融資——12月10日及24日,碧桂園兩筆分別涉及酒店、醫院資產的ABS項目狀態更新為通過或已受理。其中,酒店底層資產為碧桂園十里銀灘酒店,醫院為碧桂園安和泰醫院。

    眾所周知,隨著近幾年行業融資形勢的變化,資產證券化在國內發展速度加快,尤其是ABS已逐漸成為房企們融資的重要補充。

    正如碧桂園,截至2019年6月ABS融資總額已達231億,占境內債券融資比重為49.5%。

    底層資產:度假酒店與醫院如何融資?

    12月以來,碧桂園受理、通過或發行的ABS項目共有四筆,分別包括中聯前海開源-碧桂園安和泰醫院資產支持專項計劃、前海捷聯2019年度第二期碧桂園供應鏈應付賬款資產支持票據、碧桂園十里銀灘酒店資產支持專項計劃以及中山證券-碧桂園資產支持專項計劃。

    其中,以酒店及醫院底層資產的兩筆ABS引人關注。

    12月24日,上海證券交易所信息披露,“碧桂園十里銀灘酒店資產支持專項計劃”的項目狀態更新為“已受理”。

    債券交易所披露的信息不多,僅得知上述債券品種為資產支持證券-ABS,擬發行金額5.25億元,發行人為碧桂園地產集團有限公司,承銷商/管理人為南方資本管理有限公司。

    以酒店等商業地產項目作為底層資產的資產證券化產品并不少,根據觀點指數研究院《十一月商業地產金融報告:資產證券化千億涌動》統計,截至2019年11月30日,中國內地市場上已發或待發的以商業地產作為底層資產的資產證券化產品共38單,規模達到了1022.45億元。其中,ABS發行24單,總規模470.19億元。

    但在外界印象中,住宅物業為主的碧桂園在商業地產項目打造運營方面,似乎并沒有太成規模。有業內人士對觀點地產新媒體表示:“能夠拿去做ABS的物業資產一般都是成熟項目,要么是收益比較穩定,要么是增值空間比較大。”

    公開資料顯示,碧桂園十里銀灘項目位于廣東惠州惠東縣亞婆角濱海旅游區,是碧桂園打造的首個集商、住、休閑旅游配套和五星級酒店于一體的濱海度假項目,整體占地面積144萬平方米,預計10年分期開發,主要產品包括臨海別墅、山景洋房、海景公寓及五星級酒店。

    十里銀灘酒店樓高26層、共336間房,所有客房均為海景客房,以及擁有10間不同規格的多功能會議廳等,酒店整體項目于2012年開業。

    目前尚未有具體數據顯示該酒店的入住率、收益率等,但是從該項目整體區位、住宅銷售情況可大體觀察到運營情況。

    據悉,十里銀灘所在區域是聲名遠揚的巽寮灣,獨有的海岸線吸引了包括金融街、萬科、富力、世茂、合生等標桿開發商聚集開發旅游大盤項目,如金融街金海灣、萬科雙月灣等。

    一位熟悉惠州市場的業內人士稱,碧桂園十里銀灘項目雖在惠州,但主要面對的是深圳客,主打定位是距離深圳市中心最近的濱海度假大盤,40多分鐘即可直達。

    該人士續稱,項目首次開盤時,基本上臨海別墅、山景洋房已經當期售罄,較中層價位的臨海公寓等去化大概八成左右,“現在應該還是惠東縣賣得最好的項目,均價近每平1萬左右”。

    中原披露的數據顯示,2019年上半年,碧桂園在惠州銷售總金額為112.42億元,排列其后的是龍光地產、星河控股;單盤銷售中,碧桂園十里銀灘位列第六,銷售額10.6億元。

    另據觀點地產新媒體查閱,碧桂園半年報顯示,2019上半年內地合同銷售前100項目里就囊括十里銀灘項目,整個項目總可銷售建筑面積為464.75萬平方米,已竣工366萬平方米,已預售16.21萬平方米。目前該項目待建的預期建筑面積為34.32萬平方米,預計將于2022年竣工。

    “同樣是海景房投資的話,海南限購加之大灣區政策、臨深等因素,惠州這一片應該還是比較火熱的。”針對于酒店,該業內人士稱:“整個海岸線旅游資源豐富,十里銀灘是比較優質的資產,節假日經常爆滿。”

    另一位不了解項目的分析師則表示,只有運營較好的酒店物業才可以獲批成為該等資產證券化形式的底層資產。

    除了酒店物業外,此次碧桂園還以安和泰醫院作為底層資產進行ABS融資。關于該醫院項目的消息不多,從公開資料得知,碧桂園安和泰婦產醫院位于廣州市番禺,由碧桂園集團與南方醫科大學珠江醫院聯合打造。

    該項目是碧桂園集團第一家中高端婦產醫院,由碧桂園全額投資,碧桂園廣州區域承建,并于2018年11月正式交付,屬于碧桂園旗下大健康產業板塊。

    據悉,以醫院物業進行底層資產的融資會考量醫療機構級別,宣傳資料稱,該醫院整合了華南地區三甲醫院優勢醫療資源、技術及團隊。

    證券化本能:數百億ABS融資圖譜解析

    對于碧桂園來說,雖然此前較少以酒店、醫院類物業作為底層資產進行融資,但其他形式的ABS工具已經是重要的融資渠道。

    碧桂園試水ABS融資方式主要從2016年開始,彼時因房地產市場過熱,行業融資出現收緊跡象,如企業定增資金不得用于購買殼公司、房企募集資金用途不能用于購置土地等。

    另一邊,早在2014年底,證監會和銀監會分別就出臺相關資產證券化規定,促進其在國內的發展速度。

    于2016年1月份,碧桂園首次發行本金額29.455億的購房尾款資產支持證券,利率5.1%;隨后又在3月和6月發行3筆購房尾款應收賬款的資產支持證券,4筆ABS總額達106.295億,發行所得款項用作若干現有債務再融資及一般營運資本用途。

    當時碧桂園嘗試的ABS類型主要是購房尾款,這種融資形式可將房企購房尾款應收賬款以“打包出售”方式提前從公開市場的投資者中收回,緩解購房尾款到位前的資金壓力。

    當年9月,碧桂園規模為100億元的“融元-方正證券-一方恒融碧桂園1期保理資產支持專項計劃”獲批,成為第一家成功發行供應鏈ABS的房企。此后于2017年、2018年,碧桂園陸續計劃發行各種供應鏈ABS,單筆融資規模甚至高達400億元。

    如2018年3月5日,由碧桂園主導、方正證券承銷的“融元-方正證券-一方恒融碧桂園35-82期保理資產支持專項計劃”獲批,該儲架發行規??傤~為400億元,屬于供應鏈金融保理ABS。

    而碧桂園于2019年5月相繼發行的三筆方恒融50、51、52期保理資產支持計劃,便是屬于上述400億ABS,三期發行總金額為21.21億元。

    為碧桂園所青睞的供應鏈ABS同樣也是房企發行ABS中的主力品種,該類融資工具是指以上游供應商對房地產開發企業應收賬款為底層地產的一類證券化融資工具。

    即是說,碧桂園的供應商們將其對碧桂園的應收賬款債權轉讓給保理公司,保理公司作為原始權益人,以其對碧桂園的債權為基礎資產發起資產證券化業務。

    所以,最終實現融資的是供應商們,但此類項目往往由房企主導發起,產品信用也依賴于債務人即碧桂園等房企的信用及履約能力,利率水平通常維持在5%-6.5%的較低水平。

    上述分析師也指,對于碧桂園這種規模的房企,發行此類資產證券化工具并不難,募集資金用途限制也較小,既可以盤活資產,也能夠調節融資成本。

    中報數據則顯示,碧桂園上半年融資成本6.13%,同比提升0.32%;此外,凈借貸比率為58.5%,較2018年底49.6%有近9個點的上升。

    不可忽視的是,受房地產融資政策收緊影響,2019年5月以來,除銀行信貸、信用債、非標等傳統融資渠道出現壓縮外,包括房地產ABS審核也已有所放慢。

    wind數據顯示,5-6月,單月通過發審會的房地產ABS項目均低于10個,相比小陽春的三四月直接腰斬。此外,也有愛琴海、寶龍商業、朗詩長租公寓等多只ABS被中止叫停。

    收縮背景下,碧桂園2019年仍舊在進行ABS融資。除上述所提及,還于8月份獲受理30億規模的“天風-碧強應收賬款資產支持專項計劃”;于11月28日通過18.31億規模的“華西-碧桂園購房尾款2019第一期資產支持專項計劃”。

    按此計算,若不囊括400億供應鏈ABS,2019年碧桂園至少有11個ABS項目獲受理、通過或發行,融資總額近120億元。

    之所以能夠“逆市”進行ABS融資,一方面可能是此前獲批的大額度供應鏈ABS,另一方面則是企業主體信用資質較高。

    有分析指出,發行主體資質是決定房地產ABS項目通過與否的關鍵,核心資質低于標準的項目就可能不過審;其中,信用風險與現金流狀況更是監管與考量的重要因素。

    值得一提的是,近日,碧桂園高管與投行的一場會見中,管理層表示2020年碧桂園將推行全面預算管理和現金流管理,且稱公司一直在爭取更多國際評級機構的投資級評級。

    撰文:林心林    

    審校:徐耀輝



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