周建平:中國養老地產模式的未來之路

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2017-04-20 16:40

  • 從總體上來看,我們既然是談未來,是實際要看到所面臨的形勢和未來要處在什么環境下做事。

    周建平(雅達養老董事長兼總裁):各位朋友大家下午好。今天講這個話題之前先介紹一下我們雅達養老公司,我是雅達養老的董事長兼總裁周建平,雅達養老的項目可能在座的很多都知道,雅達養老其實既不是地產公司,也不是一個養老服務公司,我們把自身定位為一個養老全產業鏈的公司。所以我們這個公司在好多專項領域里面大家可能都沒有接觸過。

    我們是專注于養老和健康服務業全產業鏈的公司,業務模式是把養老產業鏈條里面的所有關鍵要素協同發展,來推動養老產業的發展,這是我們的一種模式。所以我們涉足的領域相對來說在養老產業鏈條里面比較廣泛,包括養老園區,我們從策劃、規劃、投資、開發、建造、運營,這都是我們做的內容。

    第二,包括養老機構的運營、老年人的用品配置,包括老年旅游、專業人才的培訓都是我們涉足的范疇。所以我們把自己做成集成運營商,這是我們對于自己的定位。當然包括整個產業的投融資,因為所有都做不可能,所以需要整個投資鏈條去做。

    我們首個項目是在烏鎮綠城雅園,其實綠城雅園只是我們項目中間的一部分,這都是我們投資開發的。這個項目是位于烏鎮,得到了國家和政府的支持,也得到了很多榮譽,也是國家首個養老示范區的試點項目,也是浙江重大服務業項目,這個項目也受到了國內同行,或者關注養老地產或者養老行業的人的關注。從2014年10月面市以來,我們每年接待同行或者在各地來參觀的人都上萬人士,所以專門成立了部門接待參觀。

    大家可能更多從地產行業去思考這個項目,他們接觸過地產行業,看過都覺得不錯,但是他覺得這個項目沒有復制性或者沒有模式,這是給我們直接的反饋。但是我們通過自己這幾年的探索,特別是到去年,我們覺得這個模式已經成熟,并且具備可復制的能力,所以我們在去年就在新三板借殼,改造成了現在的企業。

    在烏鎮項目運作一兩年之后,我們在產業布局上也有一些考慮。在2015年我們在香港設立了雅達國際集團,引進了香港最大的醫護集團合作做養老培訓。在去年我們在日本成立了雅達養老株式會社,也是要把養老培訓、養老服務、養老用品,包括養老設計集成在一塊兒,聯合日本幾家公司做養老服務集成平臺,這樣我們實際上是在打通整個養老產業鏈條,來協同和推動整個養老產業的發展,包括養老地產的發展。

    今年香港第一家主板上市的松零護老集團,我們是戰略基石投資者之一。通過這一兩年,我們希望在產業布局和產業鏈的整合方面,具備了一定能力前提下,我們會按烏鎮模式,迅速會在長三角、環渤海和珠三角有復制類似的項目,期待我們今年會有這些項目的落地。

    通過這些的介紹,我想大家對于我們企業和我們做的事情稍微有一些粗略的了解。

    在座的各位都是地產行業的專家,但是從我們的思路,我們怎么來做養老地產?其實我們是有自己的一些觀點和看法。從總體上來看,我們既然是談未來,是實際要看到所面臨的形勢和未來要處在什么環境下做這個事。

    目前還是處在2008年世界金融危機后的低位運行的形態,這是大的經濟背景,中國也是面臨結構性調整時期,GDP也是在逐年放緩。在這樣的環境下,其實養老產業反而是浮出了更高的市場地位或者社會地位,在國家經濟命脈上是更高的行業地位,所以養老成為中國新興產業,也是中國未來最大的產業。

    國家說養老產業是調結構、惠民生,產業升級的重要地位。所以我們關注養老產業,包括養老地產。其實里面更重的一點還是中國人口結構的變化,剛剛前面有些專家已經提到,中國在未來10、20年,未來人口機構變化會產生一個很大的產業支撐點。在60后和70后進入老年時代之后,老年人將占據中國人口的20%以上,預計將占據消費能力的50%、60%以上,所以他未來的需求和他未來產業鏈的價值都是非常巨大的。

    對于做地產,眾所周知就是面對人的問題,人是整個地產需求的動力,同時勞動力是推動生產力的主力軍,就是這部分有消費能力和消費觀念的人群,它基本上決定了我們產業整個的發展速度、發展規模、發展方向。所以我們看好這個產業,其實也是看好我們未來面臨的變化。

    目前我們可以看到,其實也是一個現實的狀況。中國目前的中堅力量是在60后和70后,最有消費能力和消費觀念的人也是這個人群,可能80后、90后可能有消費觀念,但是可能沒有消費能力。所以我們在未來10到20年,是整個養老產業發展的黃金時期,包括地產業也一樣,也是未來地產發展的黃金時期。

    現在在國內參與養老地產的公司很多,包括地產商、投資機構等等,但是參與的目的、途徑和方法不一樣,對于養老地產的認識也是千差萬別的,我們在發展烏鎮項目時,是把養老地產作為養老產業鏈的一個關鍵平臺,而不是把它看成地產,這是我們可能從認識上跟常規企業不太一樣的地方。

    養老地產的平臺搭建后,很自然的把整個養老產業鏈條貫穿起來,包括剛剛萬科于總講的。養老產業,我們叫做新趨勢也好,或者載體也好,在產業發展過程中同時對參與者要求很高,要求具備資金、經營、資源,產品鏈的打造,老年人的生態構件等等,而常規地產開發思維是很難取得成功的,因為養老地產有別于傳統房地產,它的投資模式、開發模式和盈利模式都不一樣,養老地產前期應該說投入大,持有物業高,投資回報周期也相對要長,所以它的模式和房地產高投入、高流轉的模式不一樣。對地產參與主體,或者對企業投資能力和后期運營能力的要求相對很高,雖然養老市場前景被大多數人看好,但是大多養老地產項目沒有找到清晰的模式和路徑,所以這是需要動員大家一起交流和探討的。

    下面我簡要的講講烏鎮模式。烏鎮模式是和養老地產核心的模式有本質的區別。整個烏鎮項目占地1500畝,建筑面積大概80萬平米,而其中的配套共建項目就將近30萬平米,在常規地產項目是不可能按這種配比做的,所以很多地產同行看完都覺得不能做。但從中我們看到未來呈現的內容,為企業樹立好的品牌,打造好的基礎。

    我們把烏鎮項目歸納了四個要素:第一個是健康醫療。其實我們在座的做養老,你無論問自己身邊的老人還是問自己的父母,或者說我們已經老了,其實最關心的還是醫療安全,這是不可回避的觀念,無論在國內還是國外。我們烏鎮項目,首先在醫療方面做好,把它作為項目的重要支點,所以我們規劃占地7.53萬平米,以看護醫療為特色的國際醫院,這個醫院目前從房地產角度來說是中國最美的醫院,這是我們做到的。它里面是我們德國引進的技術,融入了體檢中心,融入了醫養中心,它會是很綜合的國際健康的概念。

    第二是精神文化。雅達做養老為什么跟別人不一樣?其實這是我們在從事這個領域時,也是問我們自己最早的一個出發點。你怎么做養老能打動人?你做到的產品,一個是想自己老的以后愿意去什么地方?第二個,你父母老了愿不愿意送他去,只有說服這個就可以做。

    所以我們中國傳統觀念很大障礙都是老人居家養老,不愿意離開自己的生活居住地。所以我們在老年人身體健康的情況下,讓他去感受,去向往他未來美好的生活。所以老人退休、不忙以后,要解決他的精神孤獨,或者缺少人際交往這個能力。

    我們在烏鎮做了占地3.4萬平米的老年大學,這是大家不理解的,說你怎么拿這么大地建這么大的泛老年大學,把老年的琴棋書畫、健康管理全部融合在一起,研發了11大類77小類200多個課程,只要老年人想得到的我們都在里面呈現,其實就是讓老人喜歡這個地方,或者喜歡一種新的生活方式,然后在我們區里面做半自理、非自理、醫護型養老,它是很順理成章的,他不會考慮到我以后還在不在家里。這是一種理想的文化生活。所以把精神生活作為解決老年人的原始障礙或者是子女的障礙。

    第三個是專業服務。服務永遠是做養老的核心,做房子沒有服務就沒有價值。在烏鎮那個地方,我們去的時候烏鎮房價只有4000塊錢,整個嘉興地區最核心的地產就是8000,我們一來,策劃的至少12000元,這是起步,你別說這個地方賣這個價錢。實際上不是賣房子,我們賣的是一種生活方式和服務,所以服務是我們做地產有沒有價值很重要的點,不是在于房子和品質裝修。

    第四個,構成體系。我們做社區跟別的社區不一樣,或者有的社區不一樣,我們從規劃理念上,設計理念,到任何細節,設計構成不一樣。同時我們為老年人提供的產品部一樣,從自理、半自理到醫護型養老。當然我們在里面做了老年人用品的展示,其實展示也可以銷售。我們集成了國內外大概一兩千的養老用品。

    烏鎮項目被視為國內復合型養老很重要的標桿,有一定的借鑒意義。但是烏鎮項目成功的關鍵是什么,是配套和服務它打動了市場。更重要的是我們從企業自身角度,要把配套和我們的服務,未來的商業模式,這是大家很難挑戰的,你要做這么多配套,要想著它未來的經營模式和商業模式,所以商業決定了它的需求和模式。我們認為養老地產無論是在歐洲、北美洲、亞洲也好,任何一個地區發展規模是一樣的,不同的國家政策支持,會導致養老市場需求的變化。

    最后講幾點。對于未來,無論是你有醫療背景的健康企業也好,房地產商也好,保險機構也好,包括國外大型的養老機構也好,他們對中國的養老市場都是毫無疑問的,它會成為世界上最大的養老市場,也是最有前景的養老市場。

    談到未來怎么做,我認為今后幾年后,具備消費觀念和消費能力的60后70后經濟狀況很好,所以他們對退休后的訴求還是有較高的生活品質和照護服務需求,所以配套齊全的活力養老需求,與此同時,我們高質量的養老照護服務在城市核心區更具有市場,所以存在兩種主流的形態。

    養老模式是由市場主體推動,靠需求變革,以資本作為助力,在市場環境和國家政策的引導下,我們預見未來三到五年,養老會以大健康和休閑養老為主訴求,構成不同的商業模式和發展形態,并且越來越多有實力的企業參與其中,會很快形成一種多類型、豐富多彩的格局形成。

    未來養老產業發展我們認為是任重道遠,雅達只探索了六年,我們希望摸索為探索養老產業的做出實踐經驗,但是希望我們大家在探索養老地產商業模式的時候,始終要聚焦養老服務運營,這是核心,如果具備了這個核心能力,我們相信都能走出自己的模式來。謝謝大家!

    本文為作者在2017城市觀點論壇北京行演講實錄,未經本人審閱。

    審校:劉滿桃

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