跨越老齡化的改變力量從何發生、將如何燎原?

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2017-04-20 15:52

  • 當下房地產行業正從開發往運營轉型,創新風口下養老地產與養老產業正蓬勃興起以應對龐大的市場需求。而超高凈值”富人“們即將變老,他們的消費水平亦有望助推養老市場發展。

    主持人:謝謝張雁惠女士的精彩演講,請您回座,稍作休息。第一環節的演講到這里就告一段落,接下來開始今天的第一場主題討論會。星星之火,可以燎原。

    當下房地產行業正從開發往運營轉型,創新風口下養老地產與養老產業正蓬勃興起以應對龐大的市場需求。而超高凈值”富人“們即將變老,他們的消費水平亦有望助推養老市場發展。有報告顯示,到2050年中國養老支出將達到5萬億元,與此同時,預計未來5年我國養老金市場規模有望達到10萬億元。

    第一環節主題討論會的討論主題是:跨越老齡化的改變力量從何發生、將如何燎原?接下來讓我們掌聲由請出主持嘉賓,有請北京大學國家治理與老齡產業政策研究課題組執行主任、中原集團首席咨詢顧問、中國房地產業協會經濟組專家 張坤昱女士,以及參與本場論壇的各位嘉賓,他們是:

    星健副總裁兼上海蜂鄰健康管理咨詢管理有限公司總經理 張雁惠女士

    陽光頤康(北京)養老服務有限公司聯合創始人、常務副總經理 劉巖萍女士

    盛世神州投資基金管理(北京)股份有限公司首席執行官 李萬明先生

    主持人:謝謝各位參與討論的嘉賓,下面請張坤昱女士開始主持今天這場主題討論會,本場討論時間是40分鐘。

    張坤昱:大家下午好,很高興又成為嘉賓主持。今天三位都是有資本方,包括金融方面非常豐富的專家。大家都比較關注這個行業星星之火可以燎原,但是這個火怎么可以燎原,大家知道這個蛋糕非常大,但是怎么吃到嘴里面。所以請大家對目前從事的事情做簡單的介紹,張總剛才說過了,咱們請劉總和李總簡單的先說一下。

    劉巖萍:各位來賓下午好,非常感謝主辦方給我們這個機會跟大家一起來交流和分享。先做個自我介紹,我是來自于陽光頤康(北京)服務有限公司劉巖萍。其實我們這家公司成立時間不長,也是跟隨著中國養老行業開放以后的產物,陽光頤康(北京)大股東是陽光保險。

    為什么是在2015年年末成立?其實保險進軍養老,也是有一個觀察、思考,最后行動的過程。我們陽光保險的董事長關注養老很早,將近十年,也看美國的形勢和日本、歐洲的形勢,包括之前也觀察養老的保險,還有泰康。

    最終選擇陽光頤康保險模式,之前大家看到CCRC,確實從影響力來說,包括效益也挺好的,但是保險要算帳,一算投資回報,包括也看到了人群的基數,以及養老模式,最終還是定位說“居家和社區”的形式,所以這是我們當時成立的背景。

    張坤昱:謝謝劉總。

    李萬明:我從資本角度來談一下對中國養老現狀和發展的可能性。

    首先第一方面,政府現在看到養老存在的缺口和問題,號召了一些事情,我覺得是沒辦法的。比如說剛剛說的社區養老主體,其實僅僅靠這個方式是存在缺陷的,現有的基礎設施不夠。

    農村養老不一樣,后面談不上質量可言。我們也知道農村還有養老院,當然城市也有,農村養老院缺口太大,前幾天我們老家一個景德鎮市的一個鎮,養老院才30幾個老人,太少,基本上是孤寡老人。

    臨時把這個忽略了搞社區養老,社區養老,我們清華校友會也做了思考,提了很多建議。我覺得思考是可以,但是還要追求老人的生活質量。所以我認為政府下一步應該在高端養老行業,或者是對真正成規?;?、產業化的養老還應該有一些扶持政策。

    第二點,目前養老產業我們經常說把它當成“養老地產”的說法。早就有人分析過了,認為它更多是產業,不是地產的概念。地產我們知道是快速開發、快速賣,變現。這種情況下對后續的經營、管理不會足夠重視。

    如果把它當成產業,產業投資回報很強,就算工業,經常投五六年基本上勉強能維持,之后慢慢產生利潤,當然時間可以很長,除了微轉型、微調之外,整個廠房和土地可能是到未來十年二十年的價值。把它看成產業,肯定會有碰到問題,也會有自己的社會責任和義務在里面,養老產業會涉及到醫療和管理經營的問題。

    如果我們還是傳統的觀念動不動要出很多錢,又掙很高的利潤,這可能是存在不確定新的,或者是存在不可復制性,這就需要政府提供一些低價地,或者是市場足夠低,導致像美國,怎么年化回報5%、6%,剛剛他說將來還高一點,既能讓養老服務的人掙錢,同時又養老機構的人掙錢,這應該做呼吁。

    第三點,養老地產這行到底誰來做?管理人的管理規模不夠,成本就會高,導致其他真正的養老法案參差不齊。只有我們國家目前來說的保險,陽光頤康在三亞做的非常好,像泰康在北邊昌平也做的非常不錯。全社會全員力量參與,就有養老產業的RISE,或者是投資RISE化。

    投資有專業機構,運營也有專業運營機構負責,誰能夠承擔得起支付,這是政府要做一些作為,比如說清華學子園在昌平,很低,就是跟當地村里北七家鎮形成合作,大概才一萬多一點,就是房租的成本,能花得起,折合每個月費用五六千塊錢,能掏得起。

    我想在這方面希望政府能夠繼續在這個方向作出一些努力,這樣才能真正把養老問題解決,或者是化解,而不是全部推向社會,養老到底能不能跟上,以及養老那么龐大,會存在一些問題。我們盛世神州投資基金也愿意在這方面和各位共同探討,養老地產共同去推動去努力。謝謝!

    張坤昱:剛才包括劉總和李總提到,在商業建設上面給我們這個行業更多的指向和更多支持。但是我們大家做的這些事情一定要找到合適的運營模式,企業發展的戰略,具體怎么樣去實施。我想跟咱們星健的張總再做溝通,因為復星也在這方面做一些探索,有沒有什么發展重點或者是什么項目?

    張雁惠:剛剛兩位都談到了構件體系,包括角度。實際上養老不單純是養老概念,我們這邊想到是大健康的概念。老人是有幾個階段,我們說我們是從幼兒,到年輕,到老年,再走向最后的階段。但這個過程,整體來說,我們從全生命周期狀態來去看,我們更關注是養老是結果我們要去關注。

    但是前面我們說要關注健康?,F在很多人對健康的概念理解越來越多,但是對健康還是有初級的認識,有病了才關注健康,而不是保護的角度。所以我們從生活健康角度去關注。

    第二,真正走到養老角度,不單純是某一個環節,而是整個企業。剛剛我們講的體系構件,企業資金的構件,包括我們說在客戶端,大家對養老的認識。我相信現在大家看到越來越多的在講養老,宣傳養老,政府在做一些引導,要用正確的觀念去看待養老,怎么樣為我們在生活當中提供解決方案。

    對我們星健來說,我們是在構件產業鏈布局。我曾經在2015年做社區時,跟政府和企業溝通時他們講到,你們做這么小的社區照料中心,怎么回做這個?實際上這不是怎么回去做,而是說在體系產業鏈里必須要去做,那是一個家庭,在做養老的時候首先要關注家庭,他是家庭成員體系。

    我們說更多老人不愿意去養老院,他更愿意在自己熟悉的社區里生活,不離開他的家庭,這是他最大的需求,這是我們關注最大的。像我剛剛在PPT介紹的時候,社區是最大的基石,所以我們在構件過程當中以客戶需求為主,客戶的家庭成員,包括他的老人,他的需求是什么。

    然后我們再整合式的照護體系,家庭、社區、護理院,再到醫院,這樣每個環節形成比較好的服務一體化推給客戶,或者他有需要的時候能找到我們,知道我們在他身邊,這是最關鍵的。

    所以我們講到改變的力量從何發生,實際上我們講每個環節和每個細節,從產業鏈過程當中去做投入。同時我們早期做是最關鍵的,我們說到2030年大狀態的時候,那時候就來不及了,是很恐怖的狀態了。

    張坤昱:張總的介紹就是在未來發展是下一盤大棋。包括不同的服務、不同的年齡段、不同的標準在做。大家知道在養老當中非常重要的是險資,包括陽光、平安都進來了,我想請劉總從險資角度談談,險資企業進入養老行業有什么目的,包括運營當中有什么特點?

    劉巖萍:其實關于保險,因為在座的是房地產,任何一個產品或者是養老,它是一個產業,它不可能跟任何的行業割裂開,我們說構件生態。保險是天然的回報來源,它是相對輕一點的投資回報期。還有大家看到強力收購一些機構,包括海外的一些養老,都在風起云涌。最終還是要落到服務,你怎么跟客戶發生聯系。

    所以其實我覺得拋開險資背景,因為保險有天然的客群因素,未來也有潛在的需求。包括之前的論壇交流會,我們的老年人,老年人的儲蓄全世界之首,它距買房和消費的可能性不大,但是70后以上的快60歲了,在我們這些人已經開始要考慮到退休生活的時候,對二次產品選擇一定是生態型的,不光是房子,還要看硬件。

    養老是一種生活方式,一定不是說因為我是傳統的印象,我需要去護理,我需要去關注以后的失能的情況。因為這整個是很漫長的過程,這方面是構件生態圈。所以陽光保險生態布局就是有“大健康”,跟復星一樣。也構件自己的醫院,在海南有自己的三甲醫院,包括跟機構收購綠色食品,包括發源地的牛奶生產的地方。一產、二產、三產都在橫跨,形成一個閉環。

    回到今天的重點,今天講到健康,世界衛生組織,其實講的是一個好的狀態。好狀態,健康是一方面,還是有先天的基因優勢,我們有好的狀態,再提供什么產品,我們的社區和平臺給他構件這么一個平臺。

    我們不是大的公司和上市公司,當地如何生存下來?就是一個建立小小的生態,比如A公司,它一定會有特色,一定能夠解決居民從頭到腳,老年人的特點是必須要的,不管是自理還是半自理,你要有配套的習慣。到腳是什么,老年人年齡的衰退以后,他的智力和行動的協調,其實對腳部,一個修建腳趾甲都很困難,如果當地有一個修腳院,他一定會去。

    所以要構件一個好的生態環境,我是認為不必倡導過渡醫療,其實香港生存壓力那么大,是基于它也非常好的醫療體系和質優價低的健康,才有好的生活。

    今天我們認為是正確的和對的歷年,怎么是養老,一定是把好的服務和均衡的健康的生態搭建好,不是說我有錢,就席卷整個行業。這需要整合式的平臺服務,包括理念的服務。

    李萬明:實際上任何一個投資,主要是看投資對象和投資標的價值。我們回顧中國過去十幾年的房地產情況,房地產售價都在背離價值。因為政府強行控制土地,使得拍賣特別貴,比如我們的租金回報率回報很低,很多超過10%都不多。

    我們盛世神州在美國投資是幾十個住宅小區,整個小區幾百套房子全是我們持有,出租出去,我們也能夠達到5%、6%的情況。所以我認為在中國,如果不改變地價,不改變房價的期盼值,也是做不了養老地產,所以也潑個冷水,如果原來的房子不好賣,現在想做養老產業。

    養老產業不是小地產商能做好,可以說復星這樣早就不是地產商,在醫療行業也非常的龐大了。她剛剛說的東西很多不是養老,就是針對醫療怎么發展,社區醫療怎么發展,全方位的形成利潤增長點。

    張坤昱:謝謝李總,我聽的差不多,您要是沒有那么大實力您就先歇會兒,這個行業看起來很美好,但是理想很豐滿,現實很骨感。咱們在座的行業這么多,有小的有大的,肯定會心理不舒服。憑什么復星能干,陽光能干,我們不能干。

    所以我們今天看看大家有沒有什么問題跟三位專家請教的,我沒有資金,但是看好這個行業了,能不能干。下面有沒有愿意跟專家進行互動的?大家有問題嗎?要沒有問題接著聊。

    嘉賓提問:我有一個問題,大家看到這個資料袋里面資料欄里面大概有上百家養老機構,剛剛李總說一些小的公司和機構沒有機會,我就很好奇這些養老機構最后可能會留下幾個?

    李萬明:我也許說的不對,我覺得任何一個行業都會存在這樣的狀況,在發展過程中大家都看到這個機會都去嘗試,但是未來也是會存在并購和退出的機會。當然被并購了也不是自己一點利益沒有。

    所以像我們比如說整個大的房地產開發現在也出現并購潮,排名前一百多位企業已經占了40%幾很快達到50%幾的分量,全國還有7、8萬家的房地產開發商都退出房地產開發。

    我倒認為養老機構一百家,全國那么大,但你一定要在自己的行業之內扎扎實實做好,不像五年前房地產黃金期那樣,借錢借高利貸,就賣房子,就回收掙錢了,不是這樣。養老產業不是這樣,所以還是要在經營上下功夫,是否真正把它當成長期產業來做。

    劉巖萍:我補充一下,今年3月份,習主席親自下令養老機構大檢查,真正學習,接下來馬上部署階段,剛剛說的要確保我們的老年人安全入住,接下來國家會推過大的行動,通過規劃和強制性,該關停的關停,該整合整合,最終讓行業走向健康發展的道路。

    張坤昱:剛剛這個地圖應該不是一百家,北京市600多家,但是真正地圖上入冊的是400多家,所以這是不完全統計。所以養老行業確實如雨后春筍,各個行業在這個行業角逐的時候,有兩方面影響對我們非常大。

    一方面看政策,最近不管是兩會還是剛剛李總提到檢查也好,養老服務主體怎么樣在社區建設和組織建設上面給予支持,因為養老不可能完全市場化環節,一定跟民主結合在一起,所以大家會看到政策會越來越清晰和明白。

    另外各方市場進來,由政府主體的運營方式,服務主體,會發生非常大的變化。今年是400個,明年和后年有多少家,真的不好說,因為就像大浪淘沙。像大企業、大資本、大戰略、大投入,我想未來五年應該是行業整個洗牌的期間,是金子永遠都會發光,您就屹立不倒。

    真正潮水衰退時誰沒穿衣服咱們也會看的比較清楚,所以這個服務體系運營非常重要,但是這個行業相對來講起步晚,行業政策少,國外人家吃牛肉長大,咱們是喝豆漿長大,肯定不一樣。

    正好是中西文化包括社會體制時代發展的交替時,怎么樣為老服務,怎么樣演進行業的格局,確確實實是我們在座的大家包括各位每個人值得思考的問題。

    張坤昱:我就再問一個問題,因為三位老師確實非常資深,包括背景也非常資深,我想請三位老師給我們指點指點,都說養老想進,但是摸不著門。我們是小機構,咱們三位是大出身,從大處著眼小處著手,咱們運營服務的精髓怎么做這個事情,怎么把服務做好,讓老人愿意把錢給我們。

    張雁惠:剛剛提問的也講到,我們都講到匠心,術業有專攻。我記得前一段時間有一個挺也意思的新聞,美國一個大學生,他是研究一個老人用品,我記得是一個勺子,他是因為他自己的奶奶一輩有這樣的狀況,勺子前面是平的,他正是因為這樣的研究,工廠幫他定制,然后快速市場化。

    養老不是需要物理場所,還是要實用。講到物理場所,你在這里關鍵是為老人提供什么樣的服務,老人需要什么樣的服務,有活躍老人,有半失能老人,有全護的老人,在這里每個人都有自己的需求點,抓住這個需求把它做到極致,那就是好的。

    我有一個新西蘭養老院的負責人朋友,他是一個總裁,他會帶領員工去照顧老人,他甚至在最初培訓時講到說我要多少時間把整個過程完成。那個護理員說不行,后來他親自上手。

    這是非常專業,他自己原來沒有做過,但是他因為去研究,去投入到真正自己實踐服務過程當中,他會看到通過培訓通過每個過程當中真正的投入,去感受到老人需要什么,老人他有直接的回報,他知道你為我著想,我就愿意住在這里不愿意走。

    我們在香港,入住率不是很高,第一批是活躍老人過來,活躍老人愛花很多心思,真正的感受不一樣?;厝ヒ院笏淖优f還想去,因為在那里他很開心,很溫馨,你們上班沒有人管我,在那里人管我,有人陪我說話。

    里面的服務人員他說他讓我的子女像你看齊。所以你做活躍老人也好,做社區中心也好,或者說社區服務場所的服務能力,都要關注到他需要是什么,真正圍繞它的需求把你的服務做到極致,我想一定會做到很好。

    劉巖萍:我們回到最核心的,養老服務的收入無非就是床位、服務費加餐費。機構收入最大的就是房租,怎么在洋縣的能力下給到老人比較好的服務?其實這塊最核心的就是養老服務是一種生活方式,我們從建筑、設計、功能,員工培訓,不斷的加入“加”的文化,我想在這里才能真正感受到幸福、快樂。

    李萬明:我知道前幾年我們在養老房子的規劃設計選擇方面大家做了很多工作,第二個討論會介紹。我估計這方面慢慢會比較成熟。真正的在挖掘或者發現、或者研究老人的需求使得他生活愉快方面我認為還要專業的做一點工作,我想是不是能夠對待像幼兒園的吸引力一樣,幼兒園下海的娛樂設施一樣,小孩半歲就開始游泳,這只不過是一個突變,或者說是跟以前概念不一樣。

    但是老年人這塊能挖掘很多,這方面清華學子園的聶華遠教授做的不錯,畫畫、跳舞,80多歲的老人在舞臺走T步。還有養花養鳥。所以這方面我們還有待提高,尤其是跟日本、美國發達國家比還有很多需要提高。謝謝。

    張坤昱:感謝三位老師,提到服務這塊,都在說建立標準。怎么養護是有標準的,但是服務怎么樣從老人的需求出發,從每個個體老人需求出發,讓他不管是在家里面、社區里面、機構里面都能夠安度晚年,這整個行業終極的目標。所以我們感謝今天三位老師一起探討養老話題,今天第一場的論壇就到這里。謝謝大家。

    主持人:謝謝張坤昱女士的主持,也謝謝所有嘉賓的精彩發言,相信大家受益匪淺。

    審校:劉滿桃

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